یک دانگ چقدر است؟

یک دانگ از ملک، دقیقاً معادل یک ششم از کل مالکیت آن ملک است. این یعنی وقتی صحبت از دانگ می شود، در واقع داریم یک ملک (چه زمین باشد، چه خانه یا آپارتمان) را به شش قسمت مساوی تقسیم می کنیم و هر کدام از این قسمت ها، یک دانگ نامیده می شود. این مفهوم در معاملات ملکی و تقسیم ارث خیلی به کارمان می آید تا بدانیم هر کس چقدر مالک است و حقوقش چطور تعیین می شود.

تاحالا شده سند ملکی دستتان بگیرید و کلمه دانگ یا شش دانگ چشمتان را بگیرد؟ یا شاید در بحث و گفتگوهای ملکی به گوشتان خورده باشد و کنجکاو شده باشید که اصلاً این دانگ چیست و چه اهمیتی دارد. راستش را بخواهید، در دنیای پر پیچ وخم املاک، شناخت اصطلاحاتی مثل دانگ، سهم و قدرالسهم از نان شب هم واجب تر است. خیلی وقت ها ندانستن همین مفاهیم ساده، دردسرهای بزرگی برای آدم ایجاد می کند؛ از اختلافات خانوادگی سر تقسیم ارث گرفته تا ضررهای مالی در معاملات خرید و فروش ملک.

اصلاً فکرش را بکنید، می خواهید ملکی بخرید یا بفروشید، اما ندانید دقیقاً چه کسری از ملک متعلق به شماست یا چطور باید آن را محاسبه کنید. اینجاست که اهمیت دانگ خودش را نشان می دهد. اگر می خواهید در معاملات ملکی چشم و گوش بسته عمل نکنید و از حق و حقوقتان آگاه باشید، پس باید با این اصطلاحات کلیدی کاملاً آشنا شوید. در این مقاله می خواهیم با هم قدم به قدم پیش برویم و به زبان خودمانی، مفهوم دانگ را حسابی کالبدشکافی کنیم. می فهمیم دانگ چیست، چطور به متراژ تبدیل می شود و چه تفاوتی با سهم دارد. پس بزن بریم تا یک بار برای همیشه این معماهای ملکی را حل کنیم!

دانگ چیست؟ کلید درک مالکیت ملک

وقتی اسم دانگ می آید، در واقع داریم درباره یک واحد اندازه گیری حرف می زنیم؛ اما نه برای طول یا وزن، بلکه برای مالکیت یک ملک. دانگ، یا آنطور که گاهی وقت ها می شنویم، دنگ، یک واحد قدیمی و سنتی در سیستم ثبتی و ملکی ماست که برای تقسیم یک ملک به کار می رود. از قدیم الایام، ایرانی ها برای تقسیم هر نوع ملکی مثل زمین، خانه، باغ یا حتی یک مغازه، از این واحد استفاده می کردند.

ریشه این کلمه به تقسیم یک کل به شش قسمت مساوی برمی گردد. یعنی هر ملکی که شما می بینید، چه کوچک و چه بزرگ، در مفهوم حقوقی و ثبتی، به شش دانگ تقسیم می شود. اگر شما مالک یک دانگ از ملکی باشید، یعنی صاحب یک ششم از کل آن ملک هستید. اگر مالک دو دانگ باشید، یعنی دو ششم (یک سوم) و همینطور الی آخر. جالب است بدانید این سیستم تقسیم بندی، کار را برای شرکای ملک های بزرگ یا کسانی که از یک ملک ارث می برند، ساده تر می کند.

تفاوت دانگ در انواع ملک و مفهوم شش دانگ

مفهوم دانگ در انواع مختلف ملک فرقی نمی کند. چه شما یک دانگ از یک زمین کشاورزی را داشته باشید، چه یک دانگ از یک آپارتمان شهری، یا یک دانگ از یک خانه ویلایی. در همه این موارد، یک دانگ به معنی یک ششم از کل مالکیت است. اما اهمیتش در موقعیت های مختلف فرق می کند.

وقتی می گوییم ملکی شش دانگ است، یعنی مالکیت کامل و بدون قید و شرط آن ملک به یک نفر تعلق دارد. یعنی هیچ شریکی در آن نیست و آن شخص می تواند هر تصمیمی برای ملکش بگیرد، بفروشد، اجاره دهد، یا حتی آن را تخریب کند. این نوع مالکیت، از معتبرترین و راحت ترین انواع مالکیت در بازار املاک است، چون دیگر نیازی به هماهنگی با شریک یا شرکا نیست و همه چیز تحت کنترل یک نفر است.

ملک طلق و ارتباط آن با شش دانگ

اصطلاح ملک طلق هم خیلی به شش دانگ نزدیک است. در لغت، طلق به معنی آزاد، حلال و بدون شریک است. وقتی در مورد یک ملک می گوییم طلق است، یعنی مالکیت آن ملک کاملاً آزاد و بدون هیچگونه محدودیت یا شراکت خاصی است و صاحب آن می تواند هر تصرفی روی آن انجام دهد. به عبارتی، ملک طلق همان ملک شش دانگ است که مالکیت آن بدون هیچ ابهامی به یک فرد تعلق دارد. این اصطلاح بیشتر در اسناد قدیمی یا در مباحث حقوقی به کار می رود و تأکید بر مالکیت کامل و بلامانع شخص دارد.

یک دانگ، چه سهمی از مالکیت ملک شماست؟

حالا که فهمیدیم دانگ چیست، بریم سراغ هسته اصلی بحثمان: یک دانگ دقیقاً چه کسری از کل مالکیت ملک را نشان می دهد؟ جواب ساده و سرراست این است: هر دانگ، معادل یک ششم از کل مالکیت یک ملک است.

بیایید اینطور فکر کنیم: شما یک کیک دارید و می خواهید آن را بین شش نفر به طور مساوی تقسیم کنید. هر تکه از این کیک، معادل یک ششم کل کیک است. دانگ هم دقیقاً همین است. هر ملکی، به صورت قراردادی و ثبتی، به شش قسمت مساوی تقسیم می شود و هر یک از این قسمت ها، یک دانگ نامیده می شود.

پس اگر در سندی دیدید که نوشته شده فلان شخص مالک ۲ دانگ از ۶ دانگ ملک است، یعنی آن شخص مالک دو ششم (که معادل یک سوم) از کل آن ملک است. اگر اسمش شش دانگ باشد، یعنی آن شخص مالک کامل ملک است و کل شش ششم یا ۱۰۰ درصد ملک به او تعلق دارد.

دانگ، واحدی است که کل مالکیت یک ملک را به شش قسمت مساوی تقسیم می کند. پس هر دانگ، یک ششم از آن کل است.

این کسر ساده (یک ششم) در معاملات ملکی و اسناد رسمی فوق العاده مهم است. وقتی مبایعه نامه یا سند رسمی ملک را امضا می کنید، باید کاملاً متوجه باشید که دقیقاً مالک چه کسری از ملک می شوید. اگر خدای ناکرده این موضوع مبهم باشد، ممکن است بعداً در نقل و انتقال، تقسیم ملک یا حتی در مسائل حقوقی، به مشکل بخورید. بنابراین، همیشه قبل از هرگونه معامله، از تعداد دقیق دانگ هایی که خرید و فروش می شود، مطمئن شوید.

هر دانگ چند متر مربع می شود؟ محاسبه ای عملی

یکی از سؤالات پرتکرار و البته کاربردی که خیلی ها می پرسند این است که یک دانگ چند متر است؟ جواب این سؤال، برخلاف آنچه ممکن است فکر کنید، یک عدد ثابت و مشخص نیست! یعنی نمی شود گفت همیشه یک دانگ مثلاً ۱۰ متر است یا ۲۰ متر. چرا؟ چون متراژ یک دانگ کاملاً بستگی به متراژ کل ملک دارد. مثل همان کیک شش قسمتی که گفتیم؛ یک ششم یک کیک بزرگتر، قطعاً از یک ششم یک کیک کوچکتر، بزرگتر است.

فرمول اصلی محاسبه متراژ هر دانگ

برای اینکه بفهمید یک دانگ از ملکی که مد نظرتان است چند متر مربع می شود، باید از یک فرمول ساده استفاده کنید:

(متراژ کل ملک) ÷ 6 = متراژ یک دانگ

بیایید چند مثال کاربردی بزنیم تا قضیه روشن تر شود:

1. یک دانگ از یک خانه ۱۸۰ متری:

   اگر یک خانه ۱۸۰ متری داشته باشیم، برای پیدا کردن متراژ یک دانگ از آن، کافی است ۱۸۰ را تقسیم بر ۶ کنیم.

   ۱۸۰ متر ÷ ۶ = ۳۰ متر

   پس در این خانه، هر دانگ معادل ۳۰ متر مربع است.

2. یک دانگ از یک زمین ۶۰۰ متری:

   تصور کنید یک قطعه زمین ۶۰۰ متری دارید. یک دانگ این زمین چقدر می شود؟

   ۶۰۰ متر ÷ ۶ = ۱۰۰ متر

   یعنی هر دانگ از این زمین، ۱۰۰ متر مربع است.

3. ۲.۵ دانگ از یک آپارتمان ۱۲۰ متری:

   اینجا قضیه کمی پیچیده تر می شود، چون تعداد دانگ های شما عدد صحیح نیست. ابتدا متراژ یک دانگ را حساب می کنیم:

   ۱۲۰ متر ÷ ۶ = ۲۰ متر (متراژ یک دانگ)

   حالا برای ۲.۵ دانگ، متراژ یک دانگ را در ۲.۵ ضرب می کنیم:

   ۲۰ متر × ۲.۵ = ۵۰ متر

   پس ۲.۵ دانگ از این آپارتمان، معادل ۵۰ متر مربع می شود.

با این حساب، اگر در سند شما قید شده که مالک چند دانگ از یک ملک هستید و متراژ کل ملک هم مشخص است، به راحتی می توانید سهم متراژی خودتان را محاسبه کنید. این محاسبه برای هر نوع معامله، تقسیم ارث یا حتی زمانی که می خواهید ملک را تفکیک کنید، ضروری و بسیار کاربردی است.

دانگ و سهم: تفاوت ها و کاربردها در سند ملکی

در کنار دانگ، یک اصطلاح دیگر هم هست که ممکن است در اسناد ملکی به چشمتان بخورد: سهم. شاید اولش این سؤال پیش بیاید که اصلاً چه فرقی بین این دوتا هست و چرا گاهی از سهم استفاده می کنند؟

تعریف سهم و کاربردش

همانطور که گفتیم، دانگ یک واحد نسبتاً درشت است (یک ششم از کل). اما گاهی وقت ها نیاز داریم که مالکیت ها را خیلی ریزتر و دقیق تر تقسیم کنیم. اینجا سهم وارد ماجرا می شود. سهم، یک واحد کوچکتر از دانگ است که برای تقسیم بندی های ظریف تر ملک به کار می رود. دلیل اصلی استفاده از سهم، معمولاً در شرایطی است که تعداد شرکا زیاد باشد یا سهم هر نفر به قدری کم باشد که با دانگ های کامل نتوان آن را نشان داد.

مثلاً، فرض کنید یک ملک قرار است بین ده نفر تقسیم شود و هر نفر سهم خیلی کوچکی از آن ببرد. اگر فقط از دانگ استفاده کنیم، ممکن است مجبور شویم بگوییم فلان شخص ۰.۶ دانگ دارد که کمی گیج کننده است. اما اگر هر دانگ را به مثلاً ۱۰۰۰ سهم تقسیم کنیم، آن وقت می توانیم بگوییم فلان شخص ۱۰۰ سهم از ۶۰۰۰ سهم کل دارد. این کار خصوصاً در تقسیم ارث، که ممکن است ورثه زیادی باشند و سهم هر کدام بسیار اندک باشد، خیلی به کار می آید و محاسبه را ساده تر می کند.

نحوه تبدیل دانگ به سهم و بالعکس

همانطور که نمی توانیم بگوییم یک دانگ همیشه چند متر است، نمی توانیم بگوییم یک دانگ همیشه چند سهم است. این عدد قراردادی است و در هر سند یا بین شرکا می تواند متفاوت باشد. اما معمولاً برای راحتی کار، هر دانگ را به مضربی از ۱۰ یا ۱۰۰ (مثل ۱۰۰۰ یا ۱۰,۰۰۰ سهم) تقسیم می کنند. مثلاً:

• اگر هر دانگ ۱۰۰۰ سهم باشد، شش دانگ می شود ۶۰۰۰ سهم.
• اگر هر دانگ ۱۰۰ سهم باشد، شش دانگ می شود ۶۰۰ سهم.

این تقسیم بندی به ما کمک می کند تا بتوانیم سهم دقیق هر فرد را مشخص کنیم.

مثال های پیچیده برای تبدیل سهم به متراژ

بیایید یک مثال واقعی تر و پیچیده تر را بررسی کنیم:

شما مالک ۱۲.۵ سهم از ۱۱۲ سهم از یک زمین ۶۳۲۳ متری هستید. چطور متراژ سهم خود را محاسبه کنید؟

فرمولش این است: (تعداد سهم شما / کل سهام ملک) × متراژ کل ملک = متراژ سهم شما

در این مثال:

(۱۲.۵ / ۱۱۲) × ۶۳۲۳ = متراژ سهم شما

تقریباً (۰.۱۱۱۶) × ۶۳۲۳ ≈ ۷۰۵ متر مربع

پس سهم شما در این زمین حدود ۷۰۵ متر مربع است.

مثال دیگر: ۳ سهم از ۶ سهم از ۳ دانگ از یک آپارتمان ۱۸۰ متری.

اول باید ببینیم ۳ دانگ از آپارتمان ۱۸۰ متری چند متر است:

۱۸۰ متر ÷ ۶ = ۳۰ متر (یک دانگ)

۳۰ متر × ۳ = ۹۰ متر (سه دانگ)

حالا سهم شما از این ۹۰ متر را حساب می کنیم (۳ سهم از ۶ سهم یعنی نصف):

۳ / ۶ × ۹۰ متر = ۴۵ متر

پس سهم شما از این ملک، ۴۵ متر مربع است.

همانطور که می بینید، سهم بندی کمک می کند تا حتی کوچکترین بخش ها از یک ملک هم به صورت دقیق و بدون ابهام مشخص شوند و جای هیچگونه حرف و حدیثی باقی نماند.

وقتی ملک مشاع می شود: نقش دانگ در افراز و تفکیک

احتمالاً واژه ملک مشاع را شنیده اید. ملک مشاع یعنی ملکی که دو یا چند نفر به صورت مشترک و بدون اینکه سهم هر کدام دقیقاً در یک قسمت مشخص از ملک تعیین شده باشد، مالک آن هستند. به عبارتی، مالکیت هر شریک در تمام اجزای ملک گسترده است، نه فقط در یک بخش خاص. این نوع مالکیت، اغلب در املاک ورثه ای یا در مواردی که چند نفر با هم ملکی را می خرند، پیش می آید.

ملک مشاعی، هرچند مزایای خودش را دارد، اما چالش های زیادی هم به همراه دارد. مثلاً هیچ یک از شرکا نمی تواند بدون اجازه بقیه، در ملک تصرف کند، آن را بفروشد یا حتی اجاره دهد. هر تصرفی بدون رضایت بقیه، از نظر قانونی فضولی محسوب می شود و می تواند دردسرساز باشد. اینجا اهمیت دانگ دو چندان می شود؛ چون دانگ به عنوان یک واحد مشخص، سهم هر شریک را از کل مالکیت تعیین می کند و مبنایی برای حل و فصل اختلافات آتی خواهد بود.

افراز و تفکیک ملک مشاع بر اساس دانگ و سهم

تصور کنید چند نفر مالک یک ملک مشاع هستید و حالا تصمیم گرفته اید سهم هر کس جدا شود تا هر کس بتواند مستقل از بقیه روی سهم خودش تصمیم بگیرد. این فرآیند را افراز یا تفکیک می گویند.

مراحل کلی افراز یک ملک مشاع (بر اساس دانگ و سهم) معمولاً به این صورت است:

1. تعیین سهم هر شریک: ابتدا باید مشخص شود که هر شریک دقیقاً چند دانگ یا چند سهم از کل ملک را در اختیار دارد. این اطلاعات در سند مالکیت (چه دفترچه ای و چه تک برگ) قید شده است.
2. توافق یا درخواست افراز: اگر شرکا با هم به توافق برسند که ملک را چطور تقسیم کنند، که چه بهتر. اما اگر به توافق نرسند، هر کدام از شرکا می تواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک (اگر ملک دارای سند ثبتی است و جریان ثبتی آن خاتمه یافته) یا دادگاه (اگر جریان ثبتی کامل نشده یا ملک قبلاً افراز شده باشد)، درخواست افراز بدهد.
3. کارشناسی و نقشه برداری: اداره ثبت یا دادگاه، یک کارشناس رسمی دادگستری را مأمور می کند تا از ملک بازدید کرده، متراژ دقیق آن را مشخص کند و نقشه ای تهیه کند که در آن، سهم هر شریک با توجه به دانگ یا سهم او، به صورت فیزیکی مشخص شود. این کارشناس باید موقعیت، مرغوبیت و دسترسی به معابر را هم در نظر بگیرد تا حق کسی ضایع نشود.
4. صدور سند مالکیت جدید: پس از تأیید نهایی نقشه و سهم بندی، برای هر شریک، سند مالکیت جدید و مستقل (سند مفروز) صادر می شود.

نکات حقوقی مرتبط با تصرف در ملک مشاع

تا زمانی که ملک افراز نشده، تصرف هر شریک در ملک مشاع با محدودیت هایی همراه است:

• عدم امکان تصرف انفرادی: هیچ کدام از شرکا نمی تواند بدون اجازه بقیه، در ملک دخل و تصرف کند. حتی اگر سهم بیشتری داشته باشد.
• نیاز به رضایت کتبی: برای فروش یا اجاره دادن کل ملک، رضایت همه شرکا لازم است. حتی برای تغییر کاربری یا ساخت و ساز هم باید همه توافق کنند.
• حق شفعه: این یک حق مهم است که جلوتر بیشتر در موردش صحبت می کنیم. اگر یکی از شرکا بخواهد سهم خودش را به شخص غریبه ای بفروشد، شریک دیگر حق دارد با پرداخت همان مبلغ، سهم او را از آن غریبه بخرد.

پس، اگر در ملک مشاعی سهیم هستید، حتماً از حقوق و وظایف خود آگاه باشید تا از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کنید. بهترین کار این است که قبل از هر اقدامی، با بقیه شرکا به توافق برسید یا از یک وکیل متخصص کمک بگیرید.

قدرالسهم آپارتمان ها: سهم شما از زمین چقدر است؟

در آپارتمان ها، قضیه مالکیت کمی فرق می کند. شما وقتی یک آپارتمان می خرید، هم مالک اعیان هستید (یعنی خود واحد آپارتمانی که در آن زندگی می کنید) و هم مالک عرصه (یعنی زمینی که ساختمان روی آن ساخته شده است). قدرالسهم یا سهم العرصه دقیقاً به همین بخش دوم، یعنی سهم شما از زمین مشاع زیر بنا اشاره دارد.

این مفهوم با دانگی که در مورد اعیان (خود بنا) صحبت کردیم، کمی متفاوت است. در سند تک برگ آپارتمان ها، معمولاً متراژ اعیان (متراژ خود واحد) و همچنین سهم شما از عرصه (قدرالسهم) قید می شود. این قدرالسهم معمولاً به صورت کسری از کل یا به صورت عدد مشخصی از هزار یا ده هزار، در سند ثبت می شود.

اهمیت محاسبه قدرالسهم زمین در آپارتمان ها

شاید فکر کنید سهم شما از زمین، تا وقتی که در آپارتمانتان زندگی می کنید، زیاد مهم نیست. اما سخت در اشتباهید! قدرالسهم از زمین در چند مورد حیاتی، فوق العاده اهمیت پیدا می کند:

1. نوسازی و مشارکت در ساخت: یکی از مهم ترین کاربردهای قدرالسهم، در مواقعی است که قرار است ساختمان فرسوده شده و تخریب و نوسازی شود. در این شرایط، سهم هر واحد از زمین است که مشخص می کند در پروژه جدید مشارکت در ساخت، چه میزان سهمی خواهد داشت. هرچه قدرالسهم شما بیشتر باشد، سهم شما از واحدهای نوساز یا مبلغ بلاعوض احتمالی، بیشتر خواهد بود.
2. تعیین ارزش ملک: در مناطق پرتقاضا، خصوصاً در شهرهای بزرگ، ارزش زمین بسیار بالاست. بنابراین، آپارتمان هایی که قدرالسهم بیشتری از زمین دارند، معمولاً ارزش مالی بیشتری هم پیدا می کنند. در واقع، در بازار خرید و فروش، قدرالسهم بالا یک امتیاز مهم برای آپارتمان شما محسوب می شود.
3. حقوق مالکیت: در صورت اتفاقات غیرمنتظره مثل تخریب ساختمان یا تصمیم گیری برای آینده ملک (مثلاً فروش زمین به صورت کلی)، این قدرالسهم شماست که حقوق مالکانه تان را مشخص می کند.

فرمول ساده و مثال برای محاسبه قدرالسهم

محاسبه قدرالسهم نسبتاً ساده است. اگر سهم شما به صورت کسری یا درصدی در سند قید شده باشد، با یک ضرب ساده به متراژ تبدیل می شود.

فرمول کلی: (متراژ کل زمین ساختمان) × (سهم شما از عرصه به صورت کسر یا درصد) = قدرالسهم متراژی شما

مثال: فرض کنید یک آپارتمان ۱۰۰ متری در ساختمانی با ۸ واحد وجود دارد و کل مساحت زمین ساختمان ۵۰۰ متر مربع است. در سند شما قید شده که ۲۰۰ سهم از ۸۰۰۰ سهم از عرصه متعلق به شماست.

ابتدا باید کسر سهم خود را محاسبه کنید: ۲۰۰ / ۸۰۰۰ = ۰.۰۲۵

حالا این کسر را در متراژ کل زمین ضرب می کنیم:

۵۰۰ متر (کل زمین) × ۰.۰۲۵ = ۱۲.۵ متر مربع

پس قدرالسهم شما از زمین این ساختمان، ۱۲.۵ متر مربع است.

دیدید چقدر راحت بود؟ با همین حساب و کتاب ساده، می توانید دقیقاً بفهمید سهم شما از زمین چقدر است و با آگاهی کامل در مورد معاملات آینده تان تصمیم بگیرید. نادیده گرفتن قدرالسهم، خصوصاً در بحث مشارکت در ساخت، می تواند ضررهای جبران ناپذیری به بار بیاورد، پس حتماً به آن توجه کنید.

انواع اسناد ملکی و نحوه نمایش دانگ در آن ها

تا اینجا حسابی با مفهوم دانگ، سهم و قدرالسهم آشنا شدیم. حالا وقتش رسیده نگاهی به انواع سندهای ملکی بیندازیم و ببینیم این اطلاعات چطور در آن ها درج می شود.

انواع سند ملکی

به طور کلی، سندهای ملکی در ایران به چند دسته تقسیم می شوند:

1. سند دفترچه ای (منگوله دار): این سندها قدیمی تر هستند و به صورت دست نویس در یک دفترچه بزرگ و با جلد منگوله دار ارائه می شدند. اطلاعات مالکیت، نقل و انتقالات و جزئیات ملک به صورت دستی در این دفترچه ها ثبت می شد. این سندها هنوز هم معتبر هستند اما رفته رفته با سند تک برگ جایگزین می شوند.
2. سند تک برگ: این نوع سند، جدیدترین و رایج ترین نوع سند ملکی است که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور صادر می شود. سند تک برگ به صورت سیستمی و چاپی است، امنیت بالاتری دارد و جعل آن بسیار دشوارتر است. تمام اطلاعات ملک (متراژ، کروکی، حدود اربعه) و اطلاعات مالک (نام، کد ملی) در یک برگ واحد و خوانا درج می شود.
3. سند شش دانگ: همانطور که قبلاً گفتیم، این سند نشان دهنده مالکیت کامل و بدون شریک یک فرد بر کل ملک است. چه سند دفترچه ای باشد چه تک برگ، اگر عنوان شش دانگ در آن قید شده باشد، یعنی ۱۰۰ درصد مالکیت به یک نفر تعلق دارد.
4. سند مشاع: سند مشاع مربوط به املاکی است که چند نفر در مالکیت آن شریک هستند. در این سندها، به جای شش دانگ، سهم هر شریک به صورت دانگ (مثلاً ۲ دانگ) یا سهم (مثلاً ۱۰۰۰ سهم از ۶۰۰۰ سهم) قید می شود. هر شریک برای سهم خود یک سند مشاعی دریافت می کند که در آن متراژ دقیق سهم او از کل ملک درج نشده و صرفاً کسر مالکیت او مشخص است.
5. سند ملکی وقفی: این نوع سند نشان می دهد که ملک از نظر شرعی و قانونی وقف شده است و دیگر در مالکیت شخصی نیست، بلکه متعلق به موقوفه و تحت نظارت نهاد متولی (مانند سازمان اوقاف) است.

چگونگی درج اطلاعات دانگ و سهم در اسناد

در هر کدام از این اسناد، اطلاعات مربوط به دانگ و سهم به شکل خاصی نمایش داده می شود:

• در سند دفترچه ای: معمولاً در صفحات داخلی سند، در بخش مربوط به نقل و انتقالات و مشخصات مالکیت، تعداد دانگ ها یا سهام به صورت دست نویس و با جوهر مخصوص قید می شود. مثلاً ممکن است بنویسند مالکیت ۲ دانگ مشاع از ۶ دانگ کل.
• در سند تک برگ: کار اینجا بسیار منظم تر و خواناتر است. در بخش نوع و میزان مالکیت یا مشخصات مالک، تعداد دانگ ها به وضوح و با اعداد و حروف فارسی درج می شود. مثلاً ممکن است ببینید: شش دانگ یا سه دانگ مشاع از شش دانگ عرصه و اعیان. همچنین اگر سهمی از قدرالسهم زمین داشته باشید، آن هم معمولاً در همین قسمت یا در بخش حدود اربعه به صورت سهم از کل (مثلاً ۷۵۰ سهم از ۱۰۰۰۰ سهم) قید می شود.

نکته مهم این است که همیشه سند را با دقت مطالعه کنید. اگر اطلاعاتی برایتان مبهم بود، حتماً از مشاور املاک معتمد یا کارشناس ثبتی بخواهید تا آن را برایتان توضیح دهد. خواندن دقیق سند، جلوی خیلی از سوءتفاهم ها و مشکلات بعدی را می گیرد.

چند نکته حقوقی مهم که باید درباره دانگ و سهم بدانید

حالا که با این مفاهیم اصلی آشنا شدیم، اجازه بدهید چند تا نکته حقوقی مهم را هم با شما در میان بگذارم که حسابی به دردتان می خورد. این نکات می توانند در آینده، شما را از کلی دردسر و اختلاف نجات دهند.

حق شفعه: یک حق ویژه برای شریکان!

شاید حق شفعه را کمتر شنیده باشید، اما این یک حق بسیار مهم در املاک مشاع است. فرض کنید شما و یک نفر دیگر، هر دو مالک یک ملک مشاع هستید (مثلاً هر کدام ۳ دانگ). حالا شریک شما تصمیم می گیرد سهم خودش را به یک نفر غریبه بفروشد. در این حالت، شما به عنوان شریک، یک حق ویژه دارید: می توانید با پرداخت همان مبلغی که خریدار غریبه به شریک شما داده است، سهم او را بخرید و مالک شش دانگ ملک شوید. به این حق، حق شفعه می گویند.

هدف از حق شفعه، جلوگیری از ورود افراد غریبه به شراکت است و به شریک قدیمی اجازه می دهد تا مالکیت کامل ملک را به دست آورد. اما نکاتی هست:

• حق شفعه فقط در مورد املاک غیرمنقول (زمین و ساختمان) و زمانی که ملک بین دو نفر مشترک باشد، جاری است. (یعنی اگر سه شریک باشید، حق شفعه اجرا نمی شود).
• این حق باید بلافاصله پس از آگاهی از معامله اعمال شود؛ وگرنه ممکن است ساقط شود.

پس اگر ملک مشاع دارید، همیشه حواستان به حق شفعه باشد و در صورت لزوم، با یک وکیل مشورت کنید.

اهمیت مطالعه دقیق سند و مبایعه نامه

تکرار می کنم، این یکی از حیاتی ترین کارهاست! قبل از امضای هر سند (دفترچه ای یا تک برگ) یا مبایعه نامه (قولنامه)، تک تک بندهای آن را با دقت بخوانید. اطمینان حاصل کنید که تعداد دانگ ها یا سهام درج شده، با توافقات شما کاملاً مطابقت دارد. مشخصات ملک، آدرس دقیق، متراژ، حدود اربعه و نام و مشخصات طرفین معامله را مو به مو بررسی کنید. اگر جایی را متوجه نشدید، خجالت نکشید و از فروشنده، مشاور املاک یا وکیل بخواهید برایتان توضیح دهد. یک اشتباه کوچک در اینجا می تواند عواقب بزرگی داشته باشد.

نقش کارشناس رسمی دادگستری در محاسبات پیچیده

گاهی وقت ها محاسبات مربوط به دانگ، سهم، قدرالسهم یا افراز ملک، به قدری پیچیده می شود که از توان افراد عادی خارج است. مثلاً در مورد زمین های کشاورزی با تقسیمات بسیار ریز، یا در پرونده های ارثی با تعداد ورثه زیاد. در چنین شرایطی، کمک گرفتن از یک کارشناس رسمی دادگستری (متخصص امور ثبتی و املاک) ضروری است. این کارشناسان با دانش و تجربه ای که دارند، می توانند دقیق ترین محاسبات را انجام دهند، نقشه برداری های لازم را فراهم کنند و گزارش های کارشناسی معتبری ارائه دهند که حتی در دادگاه ها هم قابل استناد هستند. همیشه بهتر است برای جلوگیری از اختلافات، این هزینه ها را بپردازید.

هشدارهایی در مورد اختلافات احتمالی و نحوه پیشگیری

اختلافات ملکی از رایج ترین و طولانی ترین پرونده ها در مراجع قضایی هستند. خیلی از این اختلافات از همین ابهامات در دانگ، سهم یا قدرالسهم شروع می شوند. برای پیشگیری، این موارد را جدی بگیرید:

• شفافیت کامل در قراردادها: هر توافقی، هرچقدر هم که کوچک باشد، باید به صورت کتبی و شفاف در قرارداد یا مبایعه نامه قید شود.
• شاهد و امضای معتبر: در معاملات مهم، حتماً از شاهدان معتبر کمک بگیرید و امضای همه طرفین را با دقت دریافت کنید.
• مشاوره حقوقی: قبل از هر معامله بزرگ ملکی، با یک وکیل متخصص مشورت کنید. هزینه مشاوره، در برابر ضررهای احتمالی، ناچیز است.
• مدارک کامل: از صحت و کامل بودن تمام مدارک (سند، پایان کار، استعلامات) اطمینان حاصل کنید.

با رعایت این نکات، می توانید تا حد زیادی از بروز اختلافات جلوگیری کرده و با آرامش خاطر بیشتری معاملات ملکی خود را انجام دهید.

آگاهی: اولین قدم برای معامله ای مطمئن و بی دردسر

خب، رسیدیم به پایان این سفر هیجان انگیز در دنیای دانگ و سهم! امیدوارم حالا دیگر مفهوم یک دانگ چقدر است و تمام زیر و بم های مربوط به آن برایتان روشن شده باشد. همانطور که دیدیم، دانگ فقط یک کلمه ساده نیست؛ یک واحد اساسی برای تعریف مالکیت شما در دنیای املاک است و ندانستن آن می تواند شما را حسابی به دردسر بیندازد.

یادتان باشد، چه قصد خرید و فروش داشته باشید، چه بخواهید ارث تقسیم کنید، یا حتی در یک پروژه مشارکت در ساخت سهیم شوید، آگاهی از سهم دقیق مالکیت خودتان، اولین و مهم ترین گام برای یک معامله مطمئن و بدون دردسر است. حالا می دانید که چطور یک دانگ را به متراژ تبدیل کنید، چه تفاوتی بین دانگ و سهم وجود دارد و قدرالسهم آپارتمانتان چقدر اهمیت دارد. این اطلاعات نه تنها از ضررهای مالی جلوگیری می کنند، بلکه به شما قدرت تصمیم گیری آگاهانه تری می دهند.

بازار املاک همیشه پر از جزئیات و پیچیدگی هاست. هر ملک، هر سند و هر معامله ای می تواند ویژگی های خاص خودش را داشته باشد. پس اگر در هر مرحله ای از خواندن سند، محاسبه سهم، یا ورود به پروژه های ملکی دچار تردید شدید، حتماً از متخصصین این حوزه کمک بگیرید. مشاوران املاک معتمد، کارشناسان رسمی دادگستری و وکلای متخصص در امور ملکی، بهترین منابع برای راهنمایی شما هستند. آن ها می توانند با دانش و تجربه خود، مسیر را برایتان هموارتر کنند.

همیشه به یاد داشته باشید: آگاهی، سرمایه اصلی شما در هر معامله ای است. پس هیچ وقت برای کسب اطلاعات و مشاوره، تردید نکنید.