رای وحدت رویه در خصوص مستثنیات دین منزل مسکونی

واقعیت این است که یک «رای وحدت رویه» مشخص و مستقیمی در مورد مستثنیات دین منزل مسکونی صادر نشده، اما نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه، نقشی کلیدی در شفاف سازی این موضوع ایفا می کنند. این نظریات به ما کمک می کنند تا بفهمیم چه خانه ای، تحت چه شرایطی، جزء اموال غیرقابل توقیف محسوب می شود. وقتی صحبت از بدهی و توقیف اموال پیش میاد، معمولاً اولین چیزی که ذهن همه رو درگیر می کنه، خونه مسکونی هست. آیا میشه خونه ای که توش زندگی می کنیم رو به خاطر بدهی توقیف کنن؟ یا اینکه یک سری اموال هستن که قانون دست بهشون نمی زنه؟ این دقیقاً همون چیزیه که بهش میگیم «مستثنیات دین». در این مقاله قراره با هم دقیق و جزئی بررسی کنیم که این مستثنیات دین منزل مسکونی چی هست، چه شرایطی داره، چطور میشه تشخیص داد که یک خونه جزء مستثنیات دینه یا نه، و مهم تر از همه، نظریات حقوقی و قضایی مختلف در این مورد چی میگن. پس با ما همراه باشید تا با خیال راحت تر از حقوق خودتون در این زمینه مطلع بشید.

مفهوم مستثنیات دین و مبانی قانونی آن: چرا قانون یه جاهایی دست نگه می داره؟

تصور کنید یه نفر بدهکار میشه و محکوم به پرداخت پولی هست که نداره. طلبکار حق داره طلبش رو بگیره، این واضح و روشنه. اما از اون طرف، نباید جوری بشه که زندگی بدهکار به طور کامل مختل بشه و از حداقل های لازم برای ادامه حیات هم محروم بمونه. اینجا دقیقاً جاییه که مفهوم «مستثنیات دین» وارد عمل میشه. قانون یه سری اموال رو از چنگ طلبکار در میاره و میگه اینا مال بدهکار نیستن که توقیف بشن؛ اینا برای بقای زندگی بدهکاره.

مستثنیات دین یعنی چی؟

به زبان ساده، مستثنیات دین یعنی اون دسته از اموالی که حتی اگه شما بدهکار باشید و حکم قضایی برای پرداخت بدهی تون صادر شده باشه، طلبکار نمیتونه اونها رو توقیف کنه یا بفروشه تا طلبش رو وصول کنه. این اموال، حداقل های زندگی آبرومندانه رو برای بدهکار و خانواده اش تضمین می کنن. یعنی قانون یه خط قرمزی کشیده که حتی برای گرفتن حق طلبکار هم نباید ازش رد شد.

چرا اصلاً چیزی به اسم مستثنیات دین داریم؟ مبانی حقوقی و فقهی

اینکه چرا چنین قانونی وجود داره، برمیگرده به چندتا اصل مهم. از نظر فقهی، اسلام تاکید زیادی روی حفظ کرامت انسان و تامین حداقل های معیشتی داره. هیچ کس نباید به خاطر بدهی ش به وضعیتی برسه که حتی سرپناهی نداشته باشه یا از گرسنگی رنج ببره. به همین خاطر، در فقه ما مفهوم «مَن لا یَجوز حَبسه» (کسی که حبس کردنش جایز نیست) یا «یَجوز حَبسه لا یَجوز اِعدامه» (حبسش جایز است اما معدوم کردنش نه) وجود داره که اشاره به همین نکته داره. این اصول فقهی، مبنای وضع قوانین در سیستم حقوقی ما هم قرار گرفتن.

از نظر حقوقی هم هدف اینه که بدهکار هرچند بدهکار باشه، اما زندگی ش مختل نشه. تصور کنید یه نفر کل زندگی ش رو از دست بده، دیگه نه خونه ای داشته باشه نه ابزار کاری. این نه تنها مشکل طلبکار رو حل نمی کنه، بلکه یک معضل اجتماعی بزرگ تر ایجاد می کنه. پس قانون سعی کرده یک تعادل بین حق طلبکار و حفظ کرامت و حداقل زندگی بدهکار برقرار کنه.

ماده ۲۴ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی: ستون فقرات موضوع

مهم ترین سند قانونی که به طور مفصل درباره مستثنیات دین حرف زده، ماده ۲۴ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی مصوب سال ۱۳۹۴ هست. این ماده، به وضوح مشخص می کنه که چه چیزهایی جزء مستثنیات دین محسوب میشن. اجازه بدید بندهای مهم این ماده رو با هم مرور کنیم:

1. منزل مسکونی که عرفاً در شأن محکومٌ علیه در حالت اعسار او باشد. (همین بند، قلب بحث ماست و بیشتر بهش می پردازیم).
2. اثاثیه مورد نیاز زندگی که برای رفع حوائج ضروری محکومٌ علیه و افراد تحت تکفل وی لازم است. (مثلاً یخچال، گاز، تختخواب و…).
3. آذوقه موجود به قدر احتیاج محکوم ٌعلیه و افراد تحت تکفل وی برای مدتی که عرفاً آذوقه ذخیره می شود. (غذای لازم برای یک مدت مشخص).
4. کتب و ابزار علمی و تحقیقاتی برای اهل علم و تحقیق متناسب با شأن آنها. (مثلاً کتاب های یک دانشجو یا ابزار یک پژوهشگر).
5. وسایل و ابزار کار کسبه، پیشه وران، کشاورزان و سایر اشخاص که برای امرار معاش ضروری آنها و افراد تحت تکفلشان لازم است. (مثلاً تاکسی برای راننده، ابزار نجاری برای نجار).
6. تلفن مورد نیاز مدیون.
7. مبلغی که در ضمن عقد اجاره به موجر پرداخت می شود، مشروط بر اینکه پرداخت اجاره بها بدون آن موجب عسر و حرج گردد و عین مستأجره مورد نیاز مدیون بوده و بالاتر از شأن او نباشد. (همون پول پیش یا رهن).

همونطور که می بینید، قانونگذار با جزئیات کامل سعی کرده یک چارچوب مشخص ایجاد کنه. اما چالش اصلی اینجاست که عبارت هایی مثل عرفاً در شأن یا نیاز ضروری همیشه قابل تفسیر هستن و اینجا پای نظر قضایی و کارشناسی به وسط میاد.

تفاوت رای وحدت رویه و نظریه مشورتی: قصه چیست؟

عنوان مقاله ما رای وحدت رویه در خصوص مستثنیات دین منزل مسکونی هست، اما همونطور که در مقدمه هم گفتیم، یک رای وحدت رویه مشخص برای این موضوع صادر نشده. اینجاست که لازمه بدونیم اصلاً فرق بین رای وحدت رویه و نظریه مشورتی چیه و چرا نبود اولی، دومی رو مهم تر می کنه.

رای وحدت رویه: حکم قطعی و لازم الاجرا

رای وحدت رویه چیزی شبیه یک فتوای حقوقی بزرگ هست که از هیئت عمومی دیوان عالی کشور صادر میشه. وقتی در پرونده های مشابه، بین شعبه های مختلف دیوان عالی کشور (یا بین دادگاه های تابعه) اختلاف نظر پیش میاد و از یک قانون، برداشت های متفاوتی میشه، هیئت عمومی دیوان عالی کشور تشکیل جلسه میده و یک نظر واحد و قطعی صادر می کنه. این رای، از اون لحظه به بعد برای تمام دادگاه ها و مراجع قضایی لازم الاجراست. یعنی دیگه هیچ دادگاهی نمیتونه خلاف اون رای عمل کنه. پس رای وحدت رویه قدرت و اعتبار خیلی بالایی داره و مثل یک قانون جدید عمل می کنه.

نظریه مشورتی: راهنمایی برای قضات و وکلا

نظریه مشورتی فرق داره. این نظریات توسط اداره کل حقوقی قوه قضاییه صادر میشن. وقتی یه قاضی، یک وکیل یا حتی یک شهروند عادی در مورد تفسیر یا اجرای یک قانون دچار ابهام میشه، میتونه از اداره کل حقوقی قوه قضاییه سوال کنه. این اداره هم بعد از بررسی، یک نظریه مشورتی صادر می کنه. نکته مهم اینه که نظریات مشورتی، جنبه لازم الاجرا ندارن. یعنی یه قاضی میتونه به این نظریه ها توجه کنه، ازشون استفاده کنه، اما لزوماً مجبور نیست دقیقاً طبق اونها رای صادر کنه. بیشتر حکم راهنما رو دارن و به یکپارچگی رویه قضایی کمک می کنن، اما الزام آور نیستن.

پس چرا رای وحدت رویه مستقیمی در مورد مستثنیات دین منزل مسکونی نداریم؟

سوال خوبیه! با این همه پرونده و اختلاف نظر، چرا دیوان عالی کشور یک رای وحدت رویه در این خصوص صادر نکرده؟ دلیل اصلی اینه که تشخیص عرفاً در شأن و حالت اعسار بسیار وابسته به شرایط خاص هر پرونده، وضعیت بدهکار، منطقه جغرافیایی، زمان و فرهنگ جامعه است. این مسائل اونقدر جزئی و متغیر هستن که نمیشه برای همه اونها یک فرمول واحد و یکپارچه در قالب رای وحدت رویه صادر کرد. هر پرونده ویژگی های خودش رو داره و قاضی باید با توجه به همه این شرایط، تشخیص بده که آیا خونه مورد نظر جزء مستثنیات دین هست یا نه.

تشخیص مصادیق «عرفاً در شأن» و «حالت اعسار» در موضوع مستثنیات دین منزل مسکونی، به دلیل تنوع شرایط و جزئیات هر پرونده، نیازمند بررسی موردی توسط مرجع قضایی است و از همین رو، صدور یک رای وحدت رویه کلی و جامع در این خصوص دشوار است.

به همین خاطر، نظریات مشورتی نقش پررنگی پیدا می کنن. چون این نظریات به سوالات جزئی تر و سناریوهای خاص پاسخ میدن و به قضات و وکلا کمک می کنن تا در تصمیم گیری های خودشون، یک دید روشن تر داشته باشن.

منزل مسکونی به عنوان مستثنیات دین: خونه ای که نمی شه توقیفش کرد!

خب، حالا که فهمیدیم مستثنیات دین چیه و چه فرقی بین رای وحدت رویه و نظریه مشورتی هست، بریم سراغ بخش هیجان انگیز ماجرا: منزل مسکونی. کی و تحت چه شرایطی خونه ای که توش زندگی می کنیم، از توقیف مصون می مونه؟ این یکی از مهم ترین سوالاتیه که خیلی ها باهاش درگیر هستن.

شرط اساسی: «منزل مسکونی که عرفاً در شأن محکومٌ علیه در حالت اعسار او باشد.»

این جمله از بند الف ماده ۲۴ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، قلب بحث ماست. هر کلمه اش معنی داره و تشخیص این معنی، کار رو کمی پیچیده می کنه.

«عرفاً در شأن» یعنی چی؟

عرفاً در شأن یعنی اینکه منزل مسکونی باید متناسب با وضعیت اجتماعی، خانوادگی، تعداد افراد تحت تکفل و حتی موقعیت شغلی بدهکار باشه، البته نه در زمان خوشی و رفاه، بلکه در حالت اعسار او. یعنی اگه یه نفر قبلاً خونه بزرگ و لوکسی داشته، ولی حالا بدهکار و معسر شده، نباید انتظار داشته باشه که همون خونه بزرگ جزء مستثنیات دینش باشه. عواملی که در تشخیص عرفاً در شأن تاثیرگذارن:

• منطقه جغرافیایی: ارزش و متراژ یک خونه در شمال تهران با یک خونه در یک شهرستان کوچک فرق می کنه.
• متراژ و امکانات: خونه ای با ۱۰۰ متر زیربنا در یک منطقه متوسط، معمولاً عرفاً در شأن یک خانواده متوسط به حساب میاد، اما یک ویلای ۲۰۰ متری با استخر ممکنه نه!
• وضعیت اجتماعی و خانوادگی: تعداد افراد خانواده، سن فرزندان، و نیازهای اولیه زندگی.
• شغل و جایگاه قبلی: اگه کسی قبلاً دکتر یا مهندس بوده و الان معسر شده، شأن عرفی مسکنی که براش در نظر گرفته میشه ممکنه کمی با یک کارگر ساده تفاوت داشته باشه، اما این تفاوت نباید منجر به زندگی لوکس بشه.

مثال: فرض کنید آقای احمدی یک کارمند بازنشسته است که در یک آپارتمان ۷۰ متری در مرکز شهر تهران زندگی می کند و بدهکار شده. این آپارتمان با توجه به شغل و وضعیت فعلی ایشان، تعداد افراد خانواده اش و منطقه زندگی اش، عرفاً در شأن ایشان در حالت اعسار محسوب می شود و معمولاً توقیف نمی شود. اما اگر همین آقا احمدی یک ویلای ۲۰۰ متری در بهترین منطقه داشت، قطعاً مازاد بر شأن محسوب می شد.

«در حالت اعسار» دقیقاً چه معنایی داره؟

اعسار به معنی عدم توانایی یک فرد برای پرداخت بدهی هایش هست. اما اینجا منظور از در حالت اعسار این نیست که شما کاملاً بی چیز باشید و هیچ پولی نداشته باشید. بلکه یعنی وضعیت مالی فعلی شما به گونه ای باشد که پرداخت بدهی، باعث محرومیت شما از حداقل های زندگی بشه. قانون میگه اگر مدیون در وضعیت اعسار هست، باید حداقل های زندگی از جمله مسکن عرفی براش حفظ بشه.

تمایز بین عدم ملائت و اعسار:
این دو اصطلاح گاهی با هم اشتباه گرفته میشن.

• عدم ملائت: یعنی شخص پول کافی برای پرداخت بدهی رو نداره، اما ممکنه اموالی داشته باشه که قابل توقیف هستن.
• اعسار: یک مرحله فراتر از عدم ملائت هست. یعنی شخص نه تنها پول نقد نداره، بلکه حتی اموالش هم کفاف پرداخت بدهی رو نمیده یا اموالی که داره جزء مستثنیات دین محسوب میشه و قابلیت توقیف نداره.

پس، برای اینکه منزل مسکونی جزء مستثنیات دین باشه، باید علاوه بر اینکه عرفاً در شأن باشه، این شأن در حالت اعسار بدهکار سنجیده بشه.

نکات دیگه برای تشخیص منزل مسکونی مستثنیات دین

غیر از اون شرط اصلی، چند نکته دیگه هم هست که توی تشخیص این موضوع به کار میان:

• آیا تنها ملک بودن شرط است؟ تبصره ۱ ماده ۲۴ میگه اگه محکوم علیه یک ملک مسکونی دیگه داشته باشه که در شأن اون هست و می تونه در اون سکونت کنه، دیگه ملک اولیش جزء مستثنیات دین به حساب نمیاد. یعنی فقط یکی از ملک ها باید مستثنیات دین باشه.
• ملک باید قابلیت سکونت فعلی داشته باشه: این خیلی مهمه! اگه خونه ای نیمه کاره باشه، یا سال هاست که خالیه و کسی توش زندگی نمیکنه، معمولاً جزء مستثنیات دین حساب نمیشه. هدف از مستثنیات دین، حفظ محل زندگی هست، نه حفظ سرمایه.

چه کسی تشخیص می ده خونه مستثنیات دین هست یا نه؟

تشخیص اینکه یک ملک، مستثنیات دین محسوب میشه یا نه، با قاضی اجرای احکام هست. قاضی با توجه به اسناد، مدارک، اظهارات طرفین و در صورت لزوم، با ارجاع پرونده به کارشناس رسمی دادگستری، این موضوع رو بررسی و تصمیم گیری می کنه. کارشناس بعد از بازدید ملک و بررسی شرایط بدهکار، نظر خودش رو به دادگاه اعلام می کنه. این نظر کارشناس برای قاضی خیلی مهم و راهگشاست.

موشکافی نظریات مشورتی مهم درباره مستثنیات دین منزل مسکونی

حالا که با کلیات آشنا شدیم، وقتشه که بریم سراغ همون نظریات مشورتی که گفتیم در نبود رای وحدت رویه، نقش مهمی در شفاف سازی این موضوع دارن. اداره کل حقوقی قوه قضاییه در طول سالیان، به سوالات زیادی در این باره جواب داده و ما اینجا دوتا از کلیدی ترین و پرکاربردترین این نظریه ها رو با هم بررسی می کنیم.

نظریه مشورتی شماره ۲۹۱۴/۹۵/۷ مورخ ۱۳۹۵/۱۱/۱۶: پاسخ به چند ابهام کلیدی

این نظریه به چند سناریوی رایج و پیچیده پاسخ داده که معمولاً برای افراد ابهام ایجاد می کنه. فرض کنید این سوالات توسط یه وکیل یا قاضی از اداره حقوقی پرسیده شده:

حالت ۱: منزل در دوران نامزدی و عدم سکونت

سوال: آقای ایکس بدهکاره و خونه ای داره که در شأنشه، اما هنوز ازدواج نکرده یا در دوران نامزدیه و الان با پدر و مادرش زندگی می کنه و تو اون خونه ساکن نیست. آیا این خونه جزء مستثنیات دینش محسوب میشه؟

پاسخ اداره حقوقی: مقصود از منزل مسکونی مذکور در بند الف ماده ۲۴ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، منزلی است که عرفاً محل سکونت محکوم علیه تلقی شود و تشخیص مصداق به عهده مرجع قضایی مربوط است.
تحلیل: اینجا تاکید روی محل سکونت تلقی شدن هست. اگه خونه ای هرچند در شأن باشه، اما عملاً محل زندگی بدهکار نباشه، بعیده جزء مستثنیات دین محسوب بشه. صرف اینکه قراره در آینده نزدیک ساکن بشه، کافی نیست.

حالت ۲: سهم الارث از یک ملک دو طبقه

سوال: خانمی مهریه ش رو طلب کرده و سهم الارث همسرش از یک خونه دو طبقه رو توقیف کرده. همسرش (آقا) با مادرش تو یک طبقه زندگی می کنه و دوتا خواهرش هم تو طبقه دیگه. کارشناس هم سهم الارث آقا رو حدود یک و نیم میلیارد تومن ارزیابی کرده. آیا این سهم الارث مستثنیات دینه؟

پاسخ اداره حقوقی: چنانچه سهم الارث محکوم علیه عرفاً در شأن او باشد، جزء مستثنیات دین است، اما اگر سهم الارث وی عرفاً بیش از نیاز و شأن او در حالت اعسار وی باشد، مازاد بر قیمت منزل مناسب عرفی خارج از مستثنیات می باشد و محکوم به از آن قابل مطالبه است و تشخیص مصداق بر عهده مرجع قضایی مربوط است.
تحلیل: اینجا نکته سهم مشاع مطرح میشه. حتی اگه یک طبقه از خونه، محل سکونت باشه، اگه کل سهم ارث بدهکار از نظر قیمتی خیلی زیاد باشه و فراتر از شأن عرفی او در حالت اعسار باشه، اون مازاد قابل توقیف و فروش هست. یعنی اینطور نیست که چون قسمتی از سهم الارث محل سکونته، کل اون توقیف نشه.

حالت ۳: امتیاز پیش خرید مسکن

سوال: خانمی مهریه ش رو طلب کرده و امتیاز پیش خرید مسکن همسرش رو توقیف کرده. همسرش تا حالا مبلغی کمتر از یک میلیارد تومن پرداخت کرده و هنوز ساخت و ساز تکمیل نشده و نمیشه توش زندگی کرد. آیا این امتیاز جزء مستثنیات دینه؟

پاسخ اداره حقوقی: منظور از منزل مسکونی، محلی است که قابلیت سکونت محکوم علیه و افراد تحت تکفل او را داشته باشد؛ همچنین، اموال مشمول مستثنیات دین همانطور که در صدر ماده ۲۴ این قانون تأکید شده، حصری و استثنایی بوده و قابل تسری به سایر اموال محکوم علیه نیست و با عنایت به اصل لزوم ادای دین، مستثنیات دین را باید محدود و مضیق تفسیر نمود. بنابراین، امتیاز مسکن یا مبلغ متعلق به محکوم علیه در شرکت تعاونی مسکن، جزء مستثنیات دین محسوب نمی گردد.
تحلیل: این پاسخ خیلی روشنه. مستثنیات دین فقط شامل مواردی میشه که صریحاً در قانون اومده. امتیاز پیش خرید خونه یا پولی که برای تعاونی مسکن پرداخت شده، هنوز منزل مسکونی نیست و قابلیت سکونت نداره، بنابراین جزء مستثنیات دین حساب نمیشه.

حالت ۴: ملک مشترک (سه دانگ زوج و سه دانگ زوجه)

سوال: خانمی برای مهریه، خونه ای رو توقیف کرده که سه دانگش مال خودشه و سه دانگش مال همسرش. حالا سه تا حالت رو در نظر بگیرید: الف) آقا تو خونه ساکنه ولی خانم نه. ب) خانم تو خونه ساکنه ولی آقا نه. ج) هیچ کدوم ساکن نیستن ولی خونه آماده سکونته. آیا در این حالت ها، ملک جزء مستثنیات دینه؟

پاسخ اداره حقوقی: چنانچه منزل مسکونی محکوم علیه عرفاً در شأن وی و محل سکونت او باشد، جزو مستثنیات دین است گرچه وی فقط مالک سه دانگ آن باشد.
تحلیل: اینجا هم تاکید روی محل سکونت بودن و عرفاً در شأن بودن هست. اگه اون سه دانگ سهم محکوم علیه، به عنوان محل سکونت او در شأنش باشه، حتی اگه ملک به صورت مشاع باشه و همسرش هم در اون سهیم باشه، باز هم جزء مستثنیات دین محکوم علیه قرار می گیره.

نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۱۰۸۶ مورخ ۱۴۰۰/۱۱/۰۶: تکلیف خانه های خالی یا اجاره ای

این نظریه هم به یک سوال خیلی رایج پرداخته: وضعیت خونه هایی که محل سکونت دائم بدهکار نیستن.

سوال: در ماده ۲۴ قانون، قید «در حد نیاز بودن» منزل مسکونی نیومده. حالا اگه محکوم علیه فقط یک خونه داشته باشه ولی ازش استفاده نکنه، یا استفاده ش خیلی کم باشه، یا اجاره داده باشه، باز هم مستثنیات دینه؟

پاسخ اداره حقوقی: هر چند در بند «الف» ماده 24 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی مصوب 1394 قید عبارت «در حد نیاز بودن» منزل مسکونی محکوم علیه مندرج نشده است؛ اما با توجه به قیود مندرج در تبصره یک این ماده، منزل مسکونی که در حد نیاز و شأن عرفی محکوم علیه در حالت اعسارش است، در صورتی جزء مستثنیات دین تلقی می شود که محل سکونت وی باشد.
بر این اساس، در فرض سؤال که محکوم علیه ملک را استفاده نمی کند و ملک خالی از سکنه است یا در هفته یک یا دو روز استفاده می کند و یا آن را به اجاره یا رهن داده است، جزو مستثنیات دین نیست و کل ملک قابل توقیف و مزایده است؛ مگر این که مرجع قضایی رسیدگی کننده بر اساس موضوعاتی چون خصوصیات زمانی، مکانی، وضعیت اعاشه، تأهل و عائله مندی محکوم علیه تشخیص دیگری داشته باشد.
تحلیل: این نظریه بسیار مهم و روشنگر هست. خیلی ها فکر می کنن همین که یک خونه داشته باشن، دیگه غیرقابل توقیفه. اما این نظریه صراحتاً میگه که شرط اساسی برای مستثنیات دین بودن منزل مسکونی، اینه که اون خونه، محل سکونت فعلی و دائمی بدهکار باشه. اگه خونه خالی از سکنه باشه، یا اجاره داده شده باشه، یا فقط هفته ای یکی دو بار استفاده بشه، دیگه جزء مستثنیات دین نیست و قابل توقیف و مزایده هست. البته این بخش آخر پاسخ که مگر اینکه مرجع قضایی تشخیص دیگری داشته باشد، باز هم دست قاضی رو باز می ذاره تا با توجه به شرایط خاص هر پرونده تصمیم بگیره.

سناریوهای خاص و سوالات متداول در مورد مستثنیات دین منزل مسکونی

تا اینجا مباحث اصلی رو بررسی کردیم، اما معمولاً توی پرونده ها، سناریوهای خاصی پیش میاد که ابهامات جدیدی ایجاد می کنه. بیایید چندتا از این موارد رو با هم ببینیم.

وقتی خونه ای «مازاد بر شأن» باشه چی میشه؟

یکی از چالش های اصلی وقتی پیش میاد که محکوم علیه یک خونه داره که محل سکونتشه و در شأنش هم هست، اما قیمتش خیلی بالاتره از اون چیزی که عرفاً در شأن در حالت اعسار او محسوب میشه. مثلاً یک بدهکار که شغل ساده ای داره، توی یک آپارتمان ۲۰۰ متری لوکس در یک منطقه بالای شهر زندگی می کنه.

اینجا تبصره ۱ ماده ۲۴ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی تکلیف رو مشخص می کنه:
«چنانچه منزل مسکونی محکومٌ علیه بیش از نیاز و شأن عرفی او در حالت اعسارش بوده و مال دیگری از وی در دسترس نباشد و مشارٌالیه حاضر به فروش منزل مسکونی خود تحت نظارت مرجع اجراءکننده رأی نباشد به تقاضای محکومٌ له به وسیله مرجع اجراءکننده حکم با رعایت تشریفات قانونی به فروش رفته و مازاد بر قیمت منزل مناسب عرفی، صرف تأدیه دیون محکوم ٌعلیه خواهد شد.»

به زبان ساده یعنی چی؟

1. اولاً: باید هیچ مال دیگه ای از بدهکار نباشه که طلبکار بتونه ازش طلبشو بگیره.
2. دوماً: خود بدهکار حاضر نباشه که خونه رو تحت نظارت دادگاه بفروشه.

اگر این دو شرط برقرار باشه، دادگاه یا همون مرجع اجرای حکم میاد خونه رو می فروشه. بعد از فروش، به اندازه یک منزل مسکونی که عرفاً در شأن اون بدهکار در حالت اعسارش باشه (یعنی یک خونه متوسط و مناسب)، پول به بدهکار برمی گردونه تا بره باهاش یه خونه متناسب با شأن فعلی ش بخره یا اجاره کنه. مابقی پول، میره برای پرداخت بدهی طلبکار. تشخیص اینکه چقدر از قیمت خونه مازاد هست و چقدر در شأن، باز هم با کارشناس و قاضی هست. این قانون به خوبی نشون میده که هدف، محروم کردن بدهکار از سرپناه نیست، بلکه جلوگیری از سوءاستفاده و حفظ عدالت هست.

اگر منزل مسکونی به پول یا عوض دیگه ای تبدیل بشه

فرض کنید خونه ای که مستثنیات دین بوده، به دلایلی مثل قرار گرفتن در طرح های عمرانی شهرداری، تخریب شده و پولش رو به بدهکار پرداخت کردن، یا بر اثر بلایای طبیعی (مثل زلزله) از بین رفته و شرکت بیمه بهش غرامت داده. حالا این پول یا غرامت، وضعیتش چیه؟ آیا اون هم جزء مستثنیات دین محسوب میشه؟

قانون میگه: اگر منزل مسکونی به حکم قانون تبدیل به عوض دیگری شده باشد، وصول محکوم به از آن امکان پذیر است، مگر اینکه محرز شود مدیون قصد تهیه موضوع نخستین (یعنی یک مسکن دیگر) را دارد.

یعنی اگه شما پول خونه ای که مستثنیات دین بوده رو گرفتید، این پول دیگه لزوماً مستثنیات دین نیست و طلبکار میتونه توقیفش کنه. اما اگر بتونید ثابت کنید که با اون پول قصد دارید یک خونه دیگه با همون مشخصات قبلی (در حد شأن عرفی) بخرید، در این صورت اون پول هم میتونه جزء مستثنیات دین محسوب بشه و موقتاً توقیف نمیشه تا شما فرصت خرید خونه رو داشته باشید. این هم باز نشون دهنده رویکرد حمایتی قانون از حق مسکن هست.

آیا سهم مشاع از یک ملک هم می تونه مستثنیات دین باشه؟

قبلاً در مورد نظریه مشورتی شماره ۲۹۱۴/۹۵/۷ صحبت کردیم که به این سوال پاسخ داد. جمع بندی اینه که بله، سهم مشاع هم می تونه جزء مستثنیات دین باشه. یعنی اگه شما مثلاً مالک سه دانگ از یک خونه هستید و در اون سکونت می کنید و این سهم از نظر عرفاً در شأن و حالت اعسار متناسب با شماست، همون سه دانگ هم از توقیف مصون می مونه. مهم اینه که اون بخش مشاع، عملاً و عرفاً محل سکونت شما باشه و شرایط ماده ۲۴ رو داشته باشه.

تکلیف مسکن ملی و مسکن مهر چیست؟

مسکن ملی و مسکن مهر، پروژه های دولتی برای خانه دار کردن مردم با درآمد متوسط و پایین هستند. معمولاً افراد در این پروژه ها، به صورت اقساطی پول پرداخت می کنند و بعد از تکمیل پروژه، مالک خانه میشن. اما آیا امتیاز این مسکن ها یا حتی خود خانه ای که هنوز اقساطش پرداخت نشده و سند قطعی به نام فرد نیست، جزء مستثنیات دین محسوب میشه؟

با توجه به رویکرد نظریات مشورتی (مثل نظریه مربوط به امتیاز پیش خرید مسکن)، تا زمانی که ملک به طور کامل ساخته و قابل سکونت نشده و به عنوان منزل مسکونی فرد شناخته نمیشه، یا سند قطعی آن به نام بدهکار نخورده باشد، معمولاً جزء مستثنیات دین محسوب نمی شود. دلیلش هم همان تفسیر مضیق و حصری از مستثنیات دین است. مستثنیات دین منزل مسکونی را شامل می شود، نه امتیاز مسکن یا آپارتمان نیمه کاره. اما پس از تکمیل، تحویل و سکونت فرد در آن، در صورتی که شرایط عرفاً در شأن و حالت اعسار را دارا باشد، بله می تواند جزء مستثنیات دین قرار گیرد.

وضعیت ملک	آیا جزء مستثنیات دین محسوب می شود؟	توضیح
منزل مسکونی عادی و محل سکونت	بله، در صورت احراز شرایط ماده ۲۴	عرفاً در شأن محکوم علیه در حالت اعسار او باشد و محل سکونتش باشد.
منزل مسکونی مازاد بر شأن	خیر، مازاد بر قیمت منزل عرفی قابل توقیف است.	پس از فروش، پول منزل عرفی به بدهکار برمی گردد.
منزل مسکونی خالی از سکنه/اجاره داده شده	خیر	شرط اصلی مستثنیات دین بودن، محل سکونت بودن فعلی است.
امتیاز پیش خرید مسکن / مسکن مهر/ملی (قبل از تحویل و سکونت)	خیر	هنوز منزل مسکونی محسوب نمی شود و قابلیت سکونت ندارد.
سهم مشاع از یک ملک	بله، در صورت احراز شرایط ماده ۲۴ و سکونت	باید همان سهم عرفاً در شأن و محل سکونت باشد.
عوض نقدی منزل مسکونی (مانند غرامت)	خیر، مگر با قصد خرید مسکن جدید	اگر قصد تهیه مسکن جایگزین اثبات شود، می تواند موقتاً مصون بماند.

چطور ادعای مستثنیات دین رو مطرح کنیم و پیگیرش باشیم؟

حالا که با جزئیات موضوع آشنا شدیم، این سوال پیش میاد که اگه واقعاً خونه ای که توش زندگی می کنیم، توقیف شد، چطوری از حق خودمون دفاع کنیم و ادعای مستثنیات دین رو مطرح کنیم؟

زمان و روش اعتراض به توقیف مال (برای محکوم علیه)

وقتی اموال شما توسط دادگاه یا اداره ثبت توقیف میشه، شما به عنوان محکوم علیه، حق دارید به این توقیف اعتراض کنید و ادعا کنید که مال توقیف شده، جزء مستثنیات دین شماست.

1. به محض اطلاع: بهترین زمان برای طرح این ادعا، به محض اطلاع از توقیف هست. یعنی به محض اینکه ابلاغیه ای دریافت کردید یا از طریق دیگری مطلع شدید که مال شما توقیف شده، باید سریع اقدام کنید.
2. کجا باید اعتراض کرد؟ اگر توقیف توسط دادگاه و در مرحله اجرای احکام انجام شده، باید به همان مرجع قضایی صادرکننده اجراییه (دادگاه یا شعبه اجرای احکام) مراجعه کنید. اگر هم توقیف توسط اداره ثبت و در قالب اجرای اسناد لازم الاجرا (مثل اسناد رهنی بانکی یا مهریه از طریق ثبت) انجام شده، باید به واحد اجرای ثبت مراجعه و اعتراض خود را کتباً اعلام کنید.
3. نحوه اعتراض: اعتراض معمولاً به صورت درخواست کتبی یا تنظیم لایحه انجام میشه که در اون، باید به صراحت ذکر کنید که چرا مال توقیف شده (مثلاً منزل مسکونی)، جزء مستثنیات دین شما محسوب میشه و دلایل و مدارک خودتون رو هم ارائه بدید.

نقش دادگاه و کارشناس در این پروسه

همونطور که گفتیم، تشخیص نهایی اینکه یک مال جزء مستثنیات دین هست یا نه، با قاضی اجرای احکام هست.

1. بررسی اولیه توسط قاضی: قاضی ابتدا درخواست شما و مدارک رو بررسی می کنه.
2. ارجاع به کارشناس: در بسیاری از موارد، به خصوص در مورد منزل مسکونی، قاضی برای تشخیص عرفاً در شأن بودن و ارزش ملک، پرونده رو به یک کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میده. کارشناس بعد از بازدید ملک، بررسی موقعیت مکانی، متراژ، امکانات و همچنین در نظر گرفتن وضعیت خانوادگی و اجتماعی محکوم علیه، نظر کارشناسی خودش رو اعلام می کنه.
3. تصمیم گیری نهایی: قاضی با توجه به نظر کارشناس و سایر شواهد و مدارک، در مورد اینکه آیا منزل مسکونی جزء مستثنیات دین هست یا نه، تصمیم می گیره.

چه مدارکی لازمه؟

برای اینکه بتونید ادعای مستثنیات دین رو اثبات کنید، به مدارک و مستنداتی نیاز دارید که وضعیت شما رو نشون بده:

• مدارک مالکیت ملک: سند مالکیت یا قولنامه (در مورد ملک غیررسمی).
• مدارک اثبات سکونت: قبوض آب، برق، گاز، تلفن به نام شما و آدرس ملک، گواهی سکونت از شورای محل یا کلانتری (در صورت نیاز).
• مدارک اثبات وضعیت تاهل و تعداد عائله: شناسنامه، کارت ملی، سند ازدواج، گواهی تولد فرزندان.
• مدارک اثبات اعسار: استشهادیه اعسار، حکم اعسار (اگر قبلاً صادر شده باشد)، مدارک مربوط به میزان درآمد یا عدم درآمد، گواهی بیکاری، فیش حقوقی (برای اثبات درآمد پایین).
• هرگونه مدرک دیگری که نشان دهنده وضعیت زندگی و نیازهای ضروری شما و خانواده تان باشد.

معمولاً برای طرح این ادعا و پیگیری صحیح اون، گرفتن مشاوره از یک وکیل متخصص در امور اجرای احکام و مستثنیات دین، می تونه کمک بزرگی باشه. چون وکیل هم با رویه های قضایی آشناست و هم میتونه بهترین راهنمایی رو برای جمع آوری مدارک و ارائه لایحه مناسب به شما بکنه.

نتیجه گیری

در این مقاله مفصل درباره «رای وحدت رویه در خصوص مستثنیات دین منزل مسکونی» صحبت کردیم. دیدیم که برخلاف تصور عمومی، یک رای وحدت رویه مشخص برای این موضوع وجود نداره، اما نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، نقش بسیار مهم و راهگشایی در روشن کردن ابعاد مختلف این قضیه دارن. مهم ترین نکاتی که باید به خاطر بسپارید اینه که:

1. مستثنیات دین، اموالی هستن که قانون برای حفظ حداقل های زندگی بدهکار، از توقیف مستثنی کرده.
2. منزل مسکونی یکی از اصلی ترین مصادیق مستثنیات دینه، اما باید حتماً «عرفاً در شأن محکوم علیه در حالت اعسار او باشد».
3. منزل مسکونی برای اینکه جزء مستثنیات دین باشه، باید محل سکونت فعلی و دائمی بدهکار باشه. خانه های خالی، اجاره داده شده، یا امتیازات مسکن (مثل پیش خرید) معمولاً جزء مستثنیات دین محسوب نمیشن.
4. اگر منزل مسکونی بیش از شأن باشه، مازاد بر قیمت منزل عرفی، قابل توقیف و فروش هست.
5. تشخیص این موضوع با قاضی اجرای احکام و در موارد لازم، با نظر کارشناس رسمی دادگستری هست.

موضوع مستثنیات دین، به خصوص در مورد منزل مسکونی، پیچیدگی های خاص خودش رو داره و تشخیص اون به شدت به شرایط هر پرونده بستگی داره. از اونجایی که کوچک ترین اشتباه در این مسیر می تونه به ضرر شما تموم بشه، توصیه می کنیم قبل از هر اقدامی، حتماً با یک وکیل متخصص در حوزه اجرای احکام مشورت کنید. یک وکیل آگاه میتونه شما رو در مسیر صحیح راهنمایی کنه تا حقوق شما، چه به عنوان طلبکار و چه به عنوان بدهکار، ضایع نشه.

برای دریافت مشاوره حقوقی تخصصی در خصوص مستثنیات دین و توقیف اموال، می توانید با وکلای مجرب ما تماس بگیرید.