هزینه دستور فروش ملک مشاع

هزینه دستور فروش ملک مشاع شامل هزینه های مختلفی مثل هزینه دادرسی، کارشناسی، دفاتر خدمات قضایی و حق الاجراست که در مجموع می تواند متغیر باشد. این هزینه ها بسته به ارزش ملک و پیچیدگی پرونده کم یا زیاد می شوند و شناخت دقیق آن ها برای هر مالکی ضروری است تا بتواند با دیدی بازتر وارد این فرآیند حقوقی شود.

تصور کنید شما با چند نفر دیگه توی یه ملک شریک هستید، مثلاً از ارث بهتون رسیده یا با هم خریدید. حالا می خواید سهم تون رو بفروشید یا کلاً ملک رو تقسیم کنید، اما بقیه شرکا باهاتون راه نمیان یا اصلاً ملک قابل تقسیم نیست. اینجا دیگه پای «دستور فروش ملک مشاع» میاد وسط. خیلی از مالکین تو این شرایط حسابی کلافه و سردرگم می شن، چون نمی دونن دقیقاً چه مسیری رو باید طی کنن و چقدر باید خرج کنن. دونستن این هزینه ها و مراحل قانونی، هم بهتون دید روشن می ده و هم کمک می کنه با خیال راحت تری تصمیم بگیرید. توی این مقاله، می خوایم از سیر تا پیاز هزینه ها، مراحل، و هرچیزی که برای فروش ملک مشاع لازمه رو براتون روشن کنیم تا دیگه هیچ ابهامی براتون نمونه.

ملک مشاع چیست؟ چرا پای دستور فروش میاد وسط؟

قبل از اینکه سر وقت هزینه ها و مراحل بریم، بهتره اول با مفهوم ملک مشاع آشنا بشیم و بدونیم اصلاً چرا ممکنه به دردسر دستور فروش ملک مشاع بیفتیم. این تعاریف، پایه و اساس درک کل فرآیند هستن.

ملک مشاع یعنی چی؟

ملک مشاع، به زبون ساده، یعنی یه ملکی که دو یا چند نفر با هم توش شریک هستن. این شراکت می تونه به شکل های مختلفی اتفاق بیفته. مثلاً ممکنه چند نفر با هم یه خونه بخرن و هر کدوم سهمی از اون رو داشته باشن (مالکیت انتخابی). یا مثل خیلی از مواقع، ملکی از طریق ارث به چند تا وراث برسه و همه شون با هم تو اون ملک شریک بشن (مالکیت اجباری). مهم اینه که تو ملک مشاع، سهم هیچ کس به صورت فیزیکی جدا نشده و هر شریک، تو جزء به جزء ملک، مالکیت داره. یعنی نمی شه گفت این تیکه از خونه مال منه و اون تیکه مال توئه، بلکه همه تو کل ملک شریک هستن.

پس چرا به دستور فروش ملک مشاع نیاز پیدا می کنیم؟

خب، وقتی یه ملک مشاع داریم، همیشه اوضاع بر وفق مراد نیست! خیلی وقتا شرکا با هم به توافق نمی رسن. مثلاً یکی می خواد ملک رو بفروشه، اون یکی نمی خواد؛ یا یکی می خواد تقسیمش کنه و بقیه راضی نیستن. اینجا دو تا حالت پیش میاد:

1. عدم توافق بین شرکا: یعنی نتونستن به صورت مسالمت آمیز برای تقسیم یا فروش ملک به یه راه حل مشترک برسن.
2. عدم قابلیت افراز ملک: این یکی یه کم حقوقی تره. یعنی حتی اگه بخوایم هم، نمی تونیم ملک رو به قطعات کوچیک تر تقسیم کنیم و سهم هر شریک رو به صورت جداگانه بهش بدیم. مثلاً یه واحد آپارتمان رو چطور می شه بین دو نفر تقسیم کرد که هر کدوم یه تیکه جداگونه داشته باشن؟ یا یه زمین کوچیک که اگه تقسیم بشه، ارزشش رو از دست می ده یا از نظر قانونی دیگه کاربری نداره. تو این حالت، اداره ثبت یا دادگاه تشخیص می ده که ملک غیر قابل افراز هست.

در هر دوی این حالت ها، اگه توافقی نباشه و ملک هم غیر قابل افراز باشه، راه چاره ای جز درخواست دستور فروش ملک مشاع از دادگاه نمی مونه. اینجاست که دادگاه وارد عمل می شه تا گره از کار این املاک باز کنه.

فرق دستور فروش با حکم قضایی چیه؟ (اینجا حواستون باشه!)

یه نکته خیلی مهم که باید در مورد دستور فروش ملک مشاع بدونید، اینه که این تصمیم دادگاه، دستور محسوب می شه، نه حکم قضایی. شاید بگید خب چه فرقی داره؟ فرقش اساسی و مهمه و روی هزینه ها و حتی قابلیت اعتراض شما تاثیر مستقیم داره:

• قابلیت اعتراض: چون دستور فروش، حکم قضایی نیست، شما یا بقیه شرکا نمی تونید بهش اعتراض کنید (مثلاً تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی). یعنی این دستور قطعیه و باید اجرا بشه.
• صدور اجرائیه: برای اجرای دستور فروش، نیازی به تقاضای صدور اجرائیه نیست. یعنی به محض اینکه دستور صادر شد، می تونه برای اجرا به واحد اجرای احکام فرستاده بشه. این موضوع سرعت کار رو بیشتر می کنه.

این تفاوت رو همیشه تو ذهن داشته باشید، چون می تونه روی تصمیمات و برنامه ریزی های حقوقی شما اثر بذاره.

مراحل قانونی دستور فروش ملک مشاع: گام به گام تا رسیدن به پول تون

حالا که فهمیدیم ملک مشاع چیه و چرا به دستور فروش ملک مشاع نیاز داریم، وقتشه بریم سراغ مراحل عملی و گام به گام این فرآیند. هر مرحله هزینه های خاص خودش رو داره که تو بخش بعدی مفصل بهشون می پردازیم. پس بیاید ببینیم چطور باید این مسیر رو طی کنید:

گام اول: اول باید «گواهی عدم افراز» رو بگیرید

این مرحله، در واقع پیش نیاز اصلی برای درخواست دستور فروش ملک مشاع هست. بدون این گواهی، دادگاه درخواست شما رو قبول نمی کنه. تو این گام، باید ثابت بشه که ملک شما قابلیت تقسیم فیزیکی رو نداره.

مرجع صالح برای افراز کجاست؟

بستگی داره ملک شما چه وضعیتی داشته باشه:

• اداره ثبت اسناد و املاک: اگه ملک شما سند رسمی داره و مراحل ثبتش تموم شده (یعنی جریان ثبتی اون خاتمه پیدا کرده)، باید درخواست افراز رو به اداره ثبت محل وقوع ملک ببرید. اداره ثبت خودش کارشناس و نقشه بردار داره که ملک رو بررسی می کنن.
• دادگاه عمومی حقوقی: تو چند تا حالت باید برید دادگاه:
  • اگه ملک سند رسمی نداره (مثلاً سند عادیه).
  • اگه هنوز مراحل ثبت ملک تموم نشده.
  • اگه یکی از شرکا محجور (مثل افراد کم سن یا کسایی که از نظر قانونی توانایی تصمیم گیری ندارن) یا غایب (یعنی خبری ازش نیست) باشه.

  تو این موارد، درخواست افراز از طریق دادگاه پیگیری می شه.

فرآیند درخواست افراز چطوریه؟

اگه مرجع صالح اداره ثبت باشه، شما باید با مدارکی مثل سند مالکیت و مدارک شناسایی تون، درخواست افراز رو به واحد ثبتی بدید. اونجا کارشناس و نقشه بردار، ملک رو بررسی می کنن و اگه واقعاً قابل افراز نباشه، بهتون گواهی عدم افراز رو می دن. این تصمیم واحد ثبتی به همه شرکا ابلاغ می شه و اگه کسی بهش اعتراض داشته باشه، 10 روز فرصت داره که تو دادگاه عمومی محل اعتراض خودش رو ثبت کنه.

اگه هم مرجع صالح دادگاه باشه، باید دادخواست افراز رو به دادگاه بدید و دادگاه بعد از بررسی، تصمیم خودش رو اعلام می کنه.

این گواهی عدم افراز به چه دردی می خوره؟

این گواهی، حکم یه جواز ورود به مرحله بعدی رو داره. یعنی به دادگاه ثابت می کنه که تلاش برای تقسیم فیزیکی ملک بی فایده بوده و حالا چاره ای جز فروش مال مشاع و تقسیم پولش نیست.

گام دوم: حالا باید «دادخواست دستور فروش ملک مشاع» رو به دادگاه بدید

بعد از اینکه گواهی عدم افراز رو تو دستتون گرفتید و قطعی شد (یعنی مهلت اعتراضش تموم شد یا اعتراض ها رد شدن)، وقتشه برید سراغ دادگاه.

دادگاه صالح کدومه؟

برای درخواست دستور فروش ملک مشاع، باید به دادگاه عمومی حقوقی همون شهری برید که ملک توش قرار داره. یعنی دادگاه محل وقوع ملک.

چطور دادخواست رو ثبت کنیم؟ (از طریق دفاتر خدمات قضایی)

این روزها دیگه لازم نیست حضوری برید دادگاه. باید برید دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و دادخواستتون رو اونجا ثبت و ارسال کنید. تو این مرحله، حواستون به چند تا نکته باشه:

• اسم همه شرکا رو به عنوان خوانده (یعنی طرف دعوا) تو دادخواست بنویسید. این یه چیز خیلی مهمه!
• مدارک لازم مثل گواهی عدم افراز، کپی سند مالکیت و کپی کارت ملی خودتون رو پیوست دادخواست کنید.

بررسی دادخواست و صدور دستور فروش

دادگاه بعد از اینکه دادخواست و مدارک شما رو بررسی کرد و مطمئن شد همه چیز درسته، دستور فروش ملک مشاع رو صادر می کنه. یادتون باشه این همون دستوریه که گفتیم قابل اعتراض نیست و قطعیه.

مهم ترین نکته تو فرآیند فروش ملک مشاع، اینه که اول باید ثابت کنید ملک قابل تقسیم نیست، بعد درخواست فروش بدید. این گواهی عدم افراز حکم مجوز اصلی رو داره و بدون اون، عملاً کارتون پیش نمیره.

گام سوم: اجرای دستور فروش (رسیدن به مزایده و تقسیم پول)

تبریک! دادگاه دستور فروش رو صادر کرده. حالا وقتشه که ملک به پول تبدیل بشه و سهم هر کس مشخص بشه. این مرحله هم خودش ریزه کاری هایی داره:

پرونده میره اجرای احکام

بعد از صدور دستور فروش، پرونده شما از شعبه صادرکننده دستور، به واحد اجرای احکام دادگستری ارجاع داده میشه. اونجا یه پرونده اجرایی برای ملک شما تشکیل میشه.

کارشناسی ملک و تعیین قیمت پایه

تو این مرحله، واحد اجرای احکام از یه کارشناس رسمی دادگستری می خواد که بیاد و ملک رو کارشناسی کنه. وظیفه کارشناس اینه که ارزش واقعی ملک رو تعیین کنه تا یه قیمت پایه برای مزایده مشخص بشه. همونطور که تو بخش هزینه ها می بینید، این کارشناسی خودش یه هزینه ای داره.

مزایده چطوری برگزار میشه؟

بعد از تعیین قیمت پایه، نوبت مزایده است. واحد اجرای احکام باید:

• آگهی مزایده رو منتشر کنه. این آگهی معمولاً تو روزنامه های کثیرالانتشار یا تو سامانه های الکترونیکی قوه قضاییه منتشر می شه تا همه از زمان و مکان مزایده باخبر بشن.
• زمان و مکان برگزاری مزایده رو مشخص کنه.
• شرایط شرکت تو مزایده رو اعلام کنه. نکته مهم اینجاست که خود شرکا هم می تونن تو مزایده شرکت کنن و ملک رو بخرن. حتی اگه بقیه شرکا تو جلسه مزایده حاضر نشن، مزایده بازم برگزار میشه و مانعی برای فروش ملک نیست.

فروش ملک و تقسیم پول (بعد از کسر هزینه ها)

ملک به بالاترین پیشنهاد قیمت تو مزایده فروخته می شه. بعد از فروش، واحد اجرای احکام اول هزینه های قانونی دستور فروش ملک مشاع (مثل هزینه های کارشناسی، آگهی و حق الاجرا) رو از پول فروش کم می کنه و بعد، باقی مونده پول رو به نسبت سهم هر شریک، بینشون تقسیم می کنه. یعنی هر کی چقدر سهم از ملک داشته، همونقدر هم از پول فروش سهم می بره.

لیست کامل هزینه های دستور فروش ملک مشاع: چی به چیه و چقدر؟

حالا که با مراحل دستور فروش ملک مشاع آشنا شدید، وقتشه بریم سر اصل مطلب: هزینه ها! این بخش خیلی مهمه، چون اگه از هزینه ها خبر نداشته باشید، ممکنه وسط کار حسابی غافلگیر بشید. ما اینجا سعی می کنیم همه هزینه ها رو ریز به ریز براتون توضیح بدیم، از اولین قدم تا وقتی که پول به دستتون می رسه.

هزینه های اولیه و اداری (مرحله اخذ گواهی عدم افراز و تقدیم دادخواست):

این هزینه ها همونایی هستن که تو مراحل اول کار باید برای گرفتن گواهی عدم افراز و ثبت دادخواست دستور فروش ملک مشاع پرداخت کنید.

1. هزینه درخواست افراز (در اداره ثبت): اگه برای گرفتن گواهی عدم افراز به اداره ثبت مراجعه می کنید، باید یه سری هزینه های اداری برای تشکیل پرونده و انجام بررسی ها پرداخت کنید. این مبلغ معمولاً زیاد نیست و بیشتر جنبه کارمزد اداری داره.
2. هزینه دادرسی دادخواست دستور فروش: یه نکته جالب! درخواست دستور فروش ملک مشاع، از نظر حقوقی دعوای غیرمالی محسوب می شه (مگر اینکه بین شرکا سر خود مالکیت اختلاف باشه). این یعنی هزینه دادرسی که برای ثبت دادخواست پرداخت می کنید، خیلی خیلی کمه و اصلاً قابل مقایسه با دعاوی مالی (که مبلغشون بر اساس ارزش خواسته تعیین می شه) نیست.
3. هزینه دفاتر خدمات الکترونیک قضایی: وقتی دادخواستتون رو تو دفاتر خدمات قضایی ثبت و ارسال می کنید، باید یه مبلغی رو به عنوان کارمزد به این دفاتر پرداخت کنید. این هم یه هزینه ثابت و مشخصه.
4. هزینه تهیه مدارک: شامل هزینه هایی مثل کپی برابر اصل کردن اسناد، گرفتن استعلامات لازم از ادارات مختلف و هر هزینه کوچیک دیگه ای که برای جمع آوری مدارک نیاز دارید.

هزینه های مرحله اجرا و مزایده:

این هزینه ها بعد از اینکه دادگاه دستور فروش رو صادر کرد و پرونده برای اجرا به واحد اجرای احکام رفت، پیش میان.

1. هزینه کارشناسی رسمی دادگستری: برای اینکه قیمت پایه ملک تو مزایده مشخص بشه، یه کارشناس رسمی دادگستری میاد و ملک رو ارزیابی می کنه. هزینه این کارشناسی، بر اساس یه درصدی از ارزش ملک تعیین می شه و تو تعرفه های کانون کارشناسان رسمی دادگستری مشخصه. معمولاً این هزینه رو متقاضی (کسی که درخواست فروش رو داده) اول پرداخت می کنه، اما در نهایت از پول فروش ملک کسر می شه و بین شرکا تقسیم می شه.
2. هزینه انتشار آگهی مزایده: برای اینکه مزایده جنبه عمومی پیدا کنه و افراد زیادی توش شرکت کنن، باید آگهی فروش ملک تو روزنامه های کثیرالانتشار و/یا سامانه های دولتی منتشر بشه. این آگهی دادن هم هزینه های خودش رو داره که بسته به تعداد و نوع نشریه، متفاوته.
3. حق الاجرا (نیم عشر اجرایی): این یکی از مهم ترین هزینه هاست! حق الاجرا، 5% از مبلغی هست که ملک تو مزایده فروخته می شه. برخلاف دعاوی مالی که این 5% از مبلغ محکوم به (مبلغی که دادگاه حکم به پرداختش داده) حساب می شه، تو دستور فروش ملک مشاع، از کل مبلغ نهایی فروش ملک کسر می شه. این حق الاجرا بر اساس ماده 10 آیین نامه افراز و فروش املاک مشاع تعیین شده و از اونجایی که مبلغ قابل توجهیه، حتماً باید تو برآورد هزینه ها لحاظش کنید. این مبلغ هم مثل هزینه کارشناسی، از وجوه حاصل از فروش ملک کسر می شه.

هزینه های جانبی و پنهان (که معمولاً کسی بهتون نمیگه!):

این هزینه ها همیشه اتفاق نمی افتن، اما اگه پیش بیان، می تونن حسابی سنگین باشن و بودجه تون رو به هم بریزن. پس حتماً یه گوشه چشمی بهشون داشته باشید.

1. حق الوکاله وکیل: با اینکه می تونید خودتون کارهای دستور فروش ملک مشاع رو انجام بدید، اما گرفتن یه وکیل متخصص تو این زمینه می تونه خیلی کارتون رو راحت تر و سریع تر کنه و از اشتباهات حقوقی جلوگیری کنه. حق الوکاله وکیل بستگی به پیچیدگی پرونده، ارزش ملک و توافق شما با وکیل داره.
2. هزینه فک رهن: اگه ملک مشاع شما تو رهن بانک یا شخص دیگه ای باشه (مثلاً وام بانکی روش گرفته باشید)، قبل از فروش ملک باید حتماً رهن رو فک کنید. این خودش یه هزینه جداگانه است.
3. مالیات نقل و انتقال ملک و عوارض شهرداری: بعد از اینکه ملک فروخته شد و خواستید سند رو به اسم خریدار بزنید، باید مالیات نقل و انتقال ملک و عوارض شهرداری رو پرداخت کنید. این مالیات معمولاً درصدی از ارزش معاملاتی ملک (که با قیمت فروش متفاوت ممکنه باشه) هست.
4. هزینه های احتمالی اعتراضات و دفاع: اگه تو مراحل مختلف، مثلاً به نظر کارشناس رسمی دادگستری اعتراض کنید، یا نیاز به دفاع تو دادگاه پیش بیاد (که البته برای خود دستور فروش معمول نیست ولی تو مرحله افراز یا کارشناسی ممکنه پیش بیاد)، ممکنه هزینه های دیگه ای هم اضافه بشه.

یه مثال ساده برای برآورد هزینه ها:

بیاید یه مثال ساده بزنیم تا بهتر متوجه بشید این هزینه ها چطوری محاسبه می شن. فرض کنید یه ملک مشاع با ارزش کارشناسی 2 میلیارد تومن دارید و می خواید دستور فروش بگیرید:

عنوان هزینه	توضیحات	میزان تقریبی
هزینه درخواست افراز (ثبت)	حدود ۱۰۰ تا ۳۰۰ هزار تومان	۲۰۰,۰۰۰ تومان
هزینه دادرسی دستور فروش	دعوای غیرمالی، مبلغ ناچیز	۱۵۰,۰۰۰ تومان
هزینه دفاتر خدمات قضایی	کارمزد ثبت دادخواست	۱۰۰,۰۰۰ تومان
هزینه کارشناسی رسمی دادگستری	بر اساس تعرفه کانون (مثلاً ۰.۵ تا ۱.۵ درصد ارزش ملک)	۲۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان (۱٪ از ۲ میلیارد)
هزینه انتشار آگهی مزایده	بستگی به تعداد و نوع روزنامه	۲,۰۰۰,۰۰۰ تومان
حق الاجرا (نیم عشر اجرایی)	۵٪ از مبلغ فروش نهایی (فرض بر فروش به ۲ میلیارد)	۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان (۵٪ از ۲ میلیارد)
جمع کل هزینه های اصلی		۱۲۲,۴۵۰,۰۰۰ تومان
حق الوکاله وکیل (احتمالی)	بستگی به توافق و پیچیدگی پرونده	۲۰,۰۰۰,۰۰۰ تا ۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان
مالیات نقل و انتقال (احتمالی)	درصدی از ارزش معاملاتی	مثلاً ۳٪ از ارزش معاملاتی (حدود ۶۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان)

همونطور که می بینید، بخش عمده هزینه ها مربوط به کارشناسی، حق الاجرا و مالیات نقل و انتقال (در صورت وجود) هست. پس قبل از شروع، حتماً یه برآورد واقع بینانه از این هزینه ها داشته باشید.

چقدر طول می کشه تا ملک مشاع رو بفروشید؟ (تقویم زمانی تقریبی)

یکی از سوالات متداولی که مالکین درگیر فروش ملک مشاع دارن، اینه که چقدر باید منتظر بمونن تا کارشون راه بیفته و پول به دستشون برسه. واقعیت اینه که نمی شه یه زمان دقیق و ثابت برای همه پرونده ها گفت، چون کلی عامل می تونن رو زمان تاثیر بذارن. اما بیاید یه تخمین حدودی داشته باشیم تا یه دید کلی بهتون بده:

زمان گرفتن گواهی عدم افراز:

این مرحله، یعنی رفتن به اداره ثبت یا دادگاه برای اثبات اینکه ملک قابل تقسیم نیست، معمولاً خودش حدود 2 تا 4 ماه زمان می بره. این زمان ممکنه به شلوغی اداره ثبت، سرعت کارشناس و مهلت های قانونی اعتراض به تصمیم ثبت بستگی داشته باشه.

زمان رسیدگی دادگاه و صدور دستور فروش:

بعد از اینکه گواهی عدم افراز رو گرفتید و دادخواست رو به دادگاه دادید، دادگاه باید پرونده رو بررسی کنه و دستور فروش ملک مشاع رو صادر کنه. این مرحله هم به طور تقریبی بین 2 تا 5 ماه طول می کشه. باز هم، این زمان بسته به حجم پرونده های دادگاه، سرعت رسیدگی و کامل بودن مدارک شما متفاوته.

زمان مراحل اجرایی و مزایده:

وقتی دستور فروش صادر شد و پرونده به واحد اجرای احکام رفت، مراحل کارشناسی، انتشار آگهی و برگزاری مزایده شروع می شه. این بخش هم معمولاً بین 3 تا 6 ماه زمان می بره. پیدا شدن خریدار مناسب تو مزایده، طی شدن تشریفات قانونی مزایده و کسر هزینه ها، همگی تو این بازه زمانی قرار می گیرن.

با یه حساب سرانگشتی، اگه همه چیز خوب پیش بره و مانع خاصی وجود نداشته باشه، کل فرآیند از شروع تا تقسیم پول حاصل از فروش مال مشاع، ممکنه حدود 7 تا 15 ماه طول بکشه. بله، می دونم زمان زیادیه، اما با پیچیدگی های قانونی چاره ای نیست.

چه چیزایی ممکنه کار رو طولانی تر یا سریع تر کنه؟

چند تا عامل مهم وجود داره که می تونن روی این زمان بندی تاثیر مستقیم بذارن:

• تعداد شرکا و میزان همکاری اون ها: هرچی تعداد شرکا بیشتر باشه و کمتر با هم همکاری کنن، ممکنه ابلاغ ها و هماهنگی ها بیشتر طول بکشه.
• پیچیدگی های پرونده: اگه تو پرونده مسائل خاصی مثل وجود محجور یا غایب، توقیف ملک، یا ابهامات سند مالکیت وجود داشته باشه، کار قطعاً طولانی تر می شه.
• میزان اعتراضات به مراحل مختلف: اگه شرکا به نظر کارشناسی یا سایر مراحل اعتراض کنن، این اعتراضات خودشون وقت گیر هستن و باعث طولانی شدن فرآیند می شن.
• دقت شما تو تکمیل مدارک و دادخواست: اگه مدارکتون ناقص باشه یا دادخواست رو درست تنظیم نکرده باشید، پرونده با ایراد مواجه می شه و برمی گرده که یعنی کلی اتلاف وقت.
• شلوغی مراجع قضایی و اداری: متاسفانه این یه واقعیت تو سیستم اداری و قضایی ماست که شلوغی می تونه روند کار رو کند کنه.

نکات حقوقی مهمی که نباید فراموش کنید!

تو مسیر دستور فروش ملک مشاع، جدا از هزینه ها و مراحل، یه سری نکات حقوقی وجود داره که دونستنشون می تونه خیلی بهتون کمک کنه. این نکات، هم از سردرگمی تون کم می کنه و هم جلوی اشتباهات احتمالی رو می گیره.

دستور فروش قابل اعتراض نیست!

قبلاً هم به این نکته اشاره کردیم، ولی چون خیلی مهمه، دوباره تاکید می کنم: تصمیمی که دادگاه برای فروش ملک مشاع می گیره، دستور محسوب می شه، نه حکم یا قرار قضایی. این یعنی برخلاف احکام دادگاه ها، امکان تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی (یعنی اعتراض به مراجع بالاتر قضایی) برای دستور فروش وجود نداره و این دستور قطعیه. پس وقتی این دستور صادر شد، دیگه راه برگشتی نیست و باید اجرا بشه.

می تونید بدون رضایت شریک، سهم خودتون رو بفروشید؟ (فرقش با دستور فروش)

ببینید، شما به عنوان مالک سهم مشاعی، هر وقت که خواستید می تونید سهم خودتون رو به شخص دیگه ای بفروشید، حتی بدون اجازه بقیه شرکا. این کار از نظر قانونی ایرادی نداره. اما نکته اینجاست که خریدار شما هم به جای شما شریک مشاعی میشه و مشکل اصلی (یعنی غیر قابل افراز بودن ملک و عدم توافق برای تقسیم) سر جاش می مونه. دستور فروش ملک مشاع، اما برای فروش کل ملک هست، نه فقط سهم شما. یعنی وقتی دستور فروش می گیرید، کل ملک به مزایده گذاشته می شه و پولش بین همه شرکا تقسیم می شه. اگه یکی از شرکا بدون اجازه بقیه، کل ملک رو بفروشه، اون معامله نسبت به سهم بقیه معامله فضولی محسوب می شه و تا وقتی بقیه رضایت ندن، بی اعتباره. فروش سهم خودتون اشکالی نداره، اما فروش کل ملک بدون دستور دادگاه یا رضایت همه، داستانش فرق داره.

اگه ملک در رهن باشه چی؟

اگه ملک مشاع شما در رهن بانک یا شخص دیگه ای باشه (مثلاً بابت وام)، تا وقتی که رهن فک نشه و آزاد نشه، امکان فروش ملک مشاع از طریق مزایده وجود نداره. یعنی اول باید تکلیف بدهی و رهن رو مشخص کنید و بعد درخواست دستور فروش بدید. دادگاه قبل از صدور دستور فروش، وضعیت ملک رو استعلام می کنه و اگه در رهن باشه، درخواست رو قبول نمی کنه یا اجرای دستور رو منوط به فک رهن می کنه.

چه کسانی می تونن درخواست دستور فروش رو بدن؟

خیلی ساده است! هر کدوم از شرکا که مالک یه سهمی از ملک مشاع باشه، می تونه درخواست دستور فروش ملک مشاع رو به دادگاه بده. فقط یه شرط مهم داره: باید همه شرکای دیگه رو به عنوان خوانده (طرف دعوا) تو دادخواستش ذکر کنه. یعنی اگه سه تا شریک هستید و یکی تون می خواد فروش بده، باید دو نفر دیگه رو تو دادخواست بنویسه تا اونا هم از جریان باخبر باشن و حق دفاع داشته باشن.

مسئول پرداخت هزینه ها کیه؟

اصولاً، هزینه های اصلی مثل کارشناسی، آگهی و حق الاجرا از همون پولی که ملک تو مزایده فروخته می شه، کسر و بعد باقی مونده بین شرکا تقسیم می شه. اما یه سری هزینه های اولیه مثل هزینه دادرسی و دفاتر خدمات قضایی رو کسی که درخواست رو داده (متقاضی) اول باید پرداخت کنه. نگران نباشید، این هزینه ها در نهایت از سهم بقیه هم کسر می شه و به متقاضی برمی گرده یا به نسبت سهم هر شریک، از کل مبلغ فروش کسر میشه.

حضور یا عدم حضور شرکا تو مزایده تاثیری داره؟

خیر، اصلاً! اگه بقیه شرکا هم تو جلسه مزایده شرکت نکنن یا حتی نخوان که ملک فروخته بشه، این موضوع مانعی برای انجام مزایده و فروش مال مشاع نیست. مزایده به هر حال برگزار میشه و ملک به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته خواهد شد.

مدارک لازم برای دستور فروش ملک مشاع چیه؟

برای اینکه دادخواست دستور فروش ملک مشاع شما به درستی ثبت و پیگیری بشه، باید مدارک زیر رو آماده کنید:

• تصویر کارت ملی (شناسنامه) متقاضی.
• تصویر و اصل سند مالکیت ملک مشاع.
• گواهی عدم افراز ملک مشاع که باید قطعی شده باشه (یعنی مهلت اعتراضش تموم شده باشه).
• اگه ملک ورثه ای هست، تصویر گواهی حصر وراثت هم لازمه.

نتیجه گیری

همونطور که دیدید، فرآیند دستور فروش ملک مشاع، با اینکه پیچیدگی های حقوقی خودش رو داره و ممکنه زمان بر باشه، اما اگه مسیر درستش رو بدونید و با آگاهی قدم بردارید، می تونید با موفقیت از پسش بربیاید. از گرفتن گواهی عدم افراز گرفته تا ثبت دادخواست، تعیین تکلیف هزینه ها و مراحل مزایده، هر کدوم نیاز به دقت و اطلاعات کافی داره.

یادتون باشه که دونستن هزینه دستور فروش ملک مشاع و ریزه کاری های حقوقی اون، نه تنها بهتون کمک می کنه تا بهتر برنامه ریزی کنید، بلکه جلوی خیلی از مشکلات و ضررهای احتمالی رو هم می گیره. به خصوص وقتی پای مال و اموال در میونه، هیچ ریسکی نباید کرد.

اگه با خوندن این مقاله هنوز سوالی تو ذهنتون مونده یا پرونده تون شرایط خاصی داره که نیاز به مشاوره دقیق تر داره، بهتره با یه وکیل متخصص تو زمینه املاک و دعاوی مشاعی مشورت کنید. یه مشاوره حقوقی خوب می تونه راه رو براتون روشن کنه و با خیال راحت تری این مسیر رو طی کنید.