در زندگی روزمره، بسیاری از افراد تجربه اجاره‌نشینی یا اجاره‌دادن ملک را دارند. یکی از سوال‌های پرتکرار در این مسیر، مربوط به تعمیرات و هزینه‌های نگهداری ملک است. خیلی از افراد نمی‌دانند که دقیقا کدام هزینه‌ها به عهده مستأجر است و کدام موارد را باید مالک پرداخت کند.
اگر شما هم با این سوال مواجه شده‌اید که هزینه تعمیرات با مالک است یا مستاجر؟، پیشنهاد می‌کنیم ابتدا این مقاله را مطالعه کنید: هزینه تعمیرات با مالک است یا مستاجر؟ در آن مقاله، به صورت خلاصه درباره‌ی اصول کلی تقسیم هزینه‌ها صحبت شده است؛ اما در این متن، قصد داریم از منظر حقوقی و با جزئیات بیشتر به این موضوع بپردازیم.
آیا قانون درباره تعمیرات در اجاره‌نامه صحبت کرده است؟
بله. قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، به‌ویژه در فصل اجاره، به صراحت درباره مسئولیت تعمیرات صحبت کرده است. مواد 486، 488، 494 و 500 قانون مدنی در این زمینه نقش کلیدی دارند.
طبق این قانون، اگر خرابی مربوط به اساس ملک یا قابل انتساب به فرسودگی طبیعی یا عوامل خارج از کنترل باشد، معمولاً مسئولیت آن بر عهده موجر (مالک) است. ولی اگر خرابی به دلیل استفاده نادرست مستأجر یا برای رفع نیازهای روزمره خودش باشد، هزینه با مستأجر خواهد بود.
چه نوع تعمیراتی بر عهده صاحب‌خانه است؟
مالک (موجر) طبق قانون موظف است ملکی را به مستأجر تحویل دهد که برای استفاده‌ی مورد نظر آماده و قابل بهره‌برداری باشد. به همین دلیل، هرگونه تعمیراتی که مربوط به زیرساخت‌های اصلی ملک باشد، معمولاً به عهده اوست.
موارد رایج تعمیرات بر عهده مالک:
- تعمیر لوله‌کشی اصلی ساختمان در صورت ترکیدگی یا نشتی (در صورت عدم تقصیر مستأجر)
- تعمیر یا تعویض شیرآلات خراب‌شده‌ی فرسوده
- نوسازی سیستم برق‌کشی فرسوده ساختمان
- تعویض درب و پنجره‌های اصلی در صورت خرابی به‌دلیل گذر زمان
- تعمیر سیستم گرمایش و سرمایش اصلی ساختمان
- ایزوگام یا عایق‌کاری پشت‌بام در صورت نشتی سقف
- رفع نم و رطوبت دیوارها در اثر نقص ساختاری ساختمان
- نقاشی یا بازسازی اساسی در هنگام تخلیه، اگر تخریب ناشی از استهلاک طبیعی باشد
💡 توجه: در بسیاری از موارد، اگر مالک از انجام این تعمیرات سر باز بزند، مستأجر می‌تواند با اجازه دادگاه، تعمیرات را انجام داده و هزینه آن را از مالک مطالبه کند.
کدام تعمیرات بر عهده مستأجر است؟
مستأجر موظف است از ملک به‌صورت متعارف استفاده کند و در نگهداری آن کوشا باشد. بنابراین، هزینه تعمیرات جزئی و روزمره معمولا به عهده‌ی مستأجر است.
مواردی که به مستأجر مربوط می‌شود:
- تعویض لامپ‌ها و کلید و پریزهای مصرفی
- تمیز کردن سیستم‌های گرمایش یا کولر آبی
- رفع گرفتگی سطحی لوله‌ها به دلیل عدم رعایت
- روغن‌کاری لولاها و دستگیره‌ها
- تعویض شلنگ شیر گاز یا شیر ظرفشویی
- نصب یا تعمیر پرده، قفسه، تابلو و موارد دکوراتیو
- جبران خسارت ناشی از استفاده نادرست (مثلا شکستگی شیشه در اثر بی‌احتیاطی)
⚠️ نکته مهم: اگر مشخص شود که خرابی حاصل سوء استفاده یا بی‌توجهی مستأجر بوده، حتی اگر آن خرابی مربوط به زیرساخت باشد، باز هم مسئولیت پرداخت هزینه با مستأجر خواهد بود.
اگر در قرارداد چیزی نوشته نشده باشد، چه می‌شود؟
در صورتی که قرارداد اجاره درباره مسئولیت تعمیرات سکوت کرده باشد، مرجع رسیدگی، قانون مدنی است. طبق آن:
- تعمیرات اساسی با مالک است.
- تعمیرات جزئی و روزمره با مستأجر است.
اما توصیه می‌شود در هر قرارداد اجاره، به صراحت درباره این موضوع‌ها صحبت شود. شفافیت در این موارد، از بروز اختلافات جدی در آینده جلوگیری می‌کند.
اگر مالک حاضر به تعمیر ملک نباشد، راه‌حل چیست؟
مطابق ماده 500 قانون مدنی، اگر ملک به نحوی خراب شود که ادامه استفاده از آن ممکن نباشد، مستأجر می‌تواند درخواست فسخ قرارداد دهد. در شرایطی که خرابی جدی اما قابل تعمیر است و مالک همکاری نمی‌کند، مستأجر می‌تواند:
- درخواست کتبی برای انجام تعمیرات به مالک بدهد.
- در صورت عدم پاسخ، از طریق شورای حل اختلاف یا دادگاه اقدام کرده و اجازه تعمیر بگیرد.
- سپس هزینه‌ها را از اجاره کم کند یا از مالک مطالبه کند.
آیا مستأجر می‌تواند بدون هماهنگی ملک را تعمیر و از اجاره کم کند؟
خیر، به‌صورت کلی مستأجر باید با اجازه کتبی مالک یا حکم دادگاه اقدام به تعمیر کند. در غیر این‌صورت، ممکن است مالک ادعای تخریب، دخل و تصرف یا حتی خسارت کند.
چه مواردی باید حتما در قرارداد اجاره قید شود؟
برای پیشگیری از اختلافات، بهتر است نکات زیر در اجاره‌نامه مشخص شوند:
- نوع تعمیراتی که هر طرف مسئول آن است
- حداکثر هزینه‌ای که مستأجر می‌تواند انجام دهد بدون هماهنگی
- نحوه برخورد در صورت بروز خرابی‌های اساسی
- شرایط کاهش یا معافیت از اجاره در طول تعمیرات
جمع‌بندی
مسئولیت تعمیرات در قراردادهای اجاره، بسته به نوع خرابی، عامل ایجاد خرابی، و متن قرارداد می‌تواند متفاوت باشد. آنچه در قانون آمده، به‌طور کلی مسئولیت تعمیرات اساسی و زیرساختی بر عهده مالک، و تعمیرات جزئی و ناشی از استفاده روزمره بر عهده مستأجر است.
اگر هنوز درباره اینکه «هزینه تعمیرات با مالک است یا مستاجر؟» سوال دارید، پیشنهاد می‌کنیم حتما مقاله قبلی ما را هم بخوانید تا دید بهتری نسبت به این مسئله حقوقی پیدا کنید.
آیا شما به دنبال کسب اطلاعات بیشتر در مورد "بررسی حقوقی مسئولیت تعمیرات در قراردادهای اجاره" هستید؟ با کلیک بر روی اقتصادی, کسب و کار ایرانی، اگر به دنبال مطالب جالب و آموزنده هستید، ممکن است در این موضوع، مطالب مفید دیگری هم وجود داشته باشد. برای کشف آن ها، به دنبال دسته بندی های مرتبط بگردید. همچنین، ممکن است در این دسته بندی، سریال ها، فیلم ها، کتاب ها و مقالات مفیدی نیز برای شما قرار داشته باشند. بنابراین، همین حالا برای کشف دنیای جذاب و گسترده ی محتواهای مرتبط با "بررسی حقوقی مسئولیت تعمیرات در قراردادهای اجاره"، کلیک کنید.
